למה משקיעים בוחרים בדירות יד שניה?

🏠 ודאות גבוהה יותר

ביטחון – ברכישת דירה יד שניה קיימת אפשרות לראות את הדירה בפועל ולא רק באילוסטרציה (תזכרו- חוק המכר אינו קיים ברכישת דירה בחו”ל , כלומר אנו עלולים להיות בבעיה בעקבות פשיטת רגל של היזם (לכן חשוב בטוחות אחרות נוספות)).

הדירה בחו”ל – קשה  לטוס ולראות ? אין בעיה ניתן לבחון תמונות וסרטונים אמיתיים של הנכס (בדירות ישנות עדיין מומלץ מאוד להביא שמאי / חברה לבדק בית)

נזילות, סתימות ומה שבינהם… -הדירה כבר “עברה” חורף או שניים – מה שמאפשר לזהות בעיות אפשריות.

אבזור הדירה –  דירה יד שניה כוללת לעיתים ריהוט מסוים ואין צורך להשקיע סכום נוסף (מיזוג אוויר, מטבח מאובזר (תנור,כיריים,קולט אדים..)…ולעיתים גם מיטה, ספה, שולחן וילונות וכו..)

ברכישת דירה יד שניה ניתן ללמוד רבות על הבניין ועל הדרים בו – ניתן לראות מיהם השוכרים בדירה כרגע, מיהם השכנים בבניין ומהם המקצועות של השוכרים השונים.

בלאי– יש לשים לב כי ככל שהדירה ישנה יותר- הסיכוי לבלאי/תיקונים עולה – ולכן למשקיע הפאסיבי מומלץ על דירה בת עד 5 שנים..

תזרים מזומנים מיידי:

• דירות שכבר מושכרות – מאפשרות הכנסה ידועה משכירות כבר מהיום הראשון
• קיימת היסטוריית תשלומים ושוכרים, ניתן לראות מחירי שכירויות בדירות קיימות דומות
• בדירה להשקעה בחו”ל – לרוב קיימת כבר חברת ניהול לדירה (עם אפשרות להחלפה במידת הצורך)

מה חשוב לבדוק לפני הרכישה?

מיקום ופוטנציאל (חשוב לבדוק גם לפני רכישת דירה יד ראשונה וגם יד שניה)

• איכות השכונה והסביבה
• תוכניות פיתוח עתידיות באזור
• נגישות לתחבורה ושירותים
• פוטנציאל לעליית ערך עתידית (האם מתוכנן הקמת פארק עסקים, תחנת רכבת/מטרו, הקמת בית חולים/אוניברסיטה וכו’)

היבטים כלכליים:

* מחיר הנכס וגורמי השפעה:

• תיתכן שונות במחירים בין דירות דומות באותו הבניין
• בדירה המיועדת למשקיע מחיר הדירה מושפע גם מדמי השכירות הנוכחיים – דירה המושכרת במחיר גבוה יותר תימכר בדרך כלל במחיר גבוה יותר – שימו לב!

גורמים נוספים המשפיעים על המחיר:

• חשוב לבדוק את מצב הדירה ורמת התחזוקה
• קומה ומיקום בבניין – כיווני אוויר
• שיפוצים ושדרוגים שבוצעו
• איכות השוכרים הנוכחיים ואמינותם

* השוואות מחירים חיונית:

• בדיקת עסקאות דומות שבוצעו בבניין.
• השוואה למחירי דירות דומות באזור הקרוב

חישוב תשואה כוללת:

• תשואה פירותית (הכנסה משכירות) + צפי לתשואה הונית (פוטנציאל עליית ערך)

ניתוח שוק השכירות:

• זיהוי קהל היעד (משפחות/סטודנטים/צעירים/תיירים)
• בדיקה האם קיים  ביקוש לשכירות באזור
• אפשרויות השכרה (טווח ארוך/קצר)
• מחירי שכירויות המשולמים כיום לנכסים דומים
• הימצאותם של מגוון חברות לניהול הנכס

בדיקות משפטיות ורישום:

• רישום מסודר  של הנכס על שמכם בטאבו
• בדיקת היתרים ותוכניות
• זכויות בנייה עתידיות (אם יש)
• חוזה השכירות הקיים ותנאיו

טיפ: מומלץ להיעזר באיש מקצוע מנוסה לבדיקת הנכס ומצבו הפיזי לפני הרכישה.

תשקיעו בחוכמה – בהצלחה!