ההבטחה שעומדת מאחורי מודעת הפרסום מפתה במיוחד: בית בחו”ל במחיר שנע סביב ה-200 אלף שקלים בלבד, הצילומים של הבית נראים מצוין ומשלימים במדויק את התמונה השיווקית. וזה עוד לפני שהוזכר הדובדבן שבקצפת בדמות הבטחה לתשואה דו-ספרתית למשך מספר שנים. ואם לא די בכך, הרי שלפעמים הפיתוי לא מסתכם בזה, ויש חברות שמגדילות לעשות ומציעות את הכסף בנאמנות בבנק.
כמובן שמיד רצות המחשבות להשוואה של מה אפשר להפיק מסכום כזה בארץ. לשפץ מטבח או אולי להחליף רכב? האמת לא הרבה, ועוד מדובר בהשקעות שאינן מניבות הכנסה.
אין ספק הפרסום נשמע טוב, ואפילו טוב מאוד, אבל האם הוא נשמע אמין? לא, ממש לא. באיזה מקום בארץ או בחו”ל אפשר לקבל הכנסה מובטחת למשך שלוש שנים על דירה יד שנייה? אכן, ניסים קורים, ויכול להיות שמצאתם דייר שפשוט התאהב בנכס שהשכרתם לו, והוא מבקש לחתום חוזה למספר שנים, אבל האם כל חברות הנדל”ן בחו”ל, שמבטיחות עסקה מסנוורת שכזו, מקושרות לדיירים מאוהבים שכאלה?
ונניח שכך הדבר והחברה מצאה עבורכם את הדייר המסור, מה בנוגע לשינוי במצבו של הדייר; האם לא ייתכן שבמהלך פרק הזמן הממושך הזה הוא יאבד את מקום עבודתו, יפרק את התא המשפחתי, חס וחלילה, או כל שינוי אחר שעלול לשנות את המשכיות ההשכרה?
בחשיבה ראלית על כל העניין, כדאי לבחון את הנושא ולשאול: האם ייתכן שחברת נדל”ן יכולה לחייב דייר לחתום על הסכם שכירות ארוך טווח? והאם זה הליך חוקי באותה מדינה?
למרות זאת כאשר מדובר בנכס מסחרי, כמו; דיור מוגן, מבנה של בנק או בניין של מוסד ממשלתי, קיימת אפשרות לזכות בחוזה שכירות לשנים ארוכות. במקרה הזה החוזה נחתם עם גוף אמין וחזק, ולכן יש וודאות ברורה יותר לזכות בחוזה שכירות ארוך טווח.
סוד הקסם של ההשקעות בחו"ל
הסיבות המרכזיות שמובילות משקיעים לרכישת נדל”ן בחו”ל הן תשואה והון התחלתי. לצורך השוואה אם בארץ נדרש סכום של כמיליון שקלים ומעלה על מנת לרכוש נכס שעליו הם יקבלו על פי רוב כ-3 עד 4 אחוזי תשואה, אפשר להשקיע בנכסים בחו”ל בסכום התחלתי של 200 אלף שקלים בלבד, כאשר התשואה תהיה סביב ה-10 אחוזים. וזה עוד לא הכול, בהשקעה בחו”ל הסיכון מצטמצם, כיוון שלמשקיע יש אפשרות ליהנות ממספר נכסים מניבים, ולאזן את ההכנסות החודשיות מכל אחת מהן.
באופן כללי מדובר בעסקאות מניבות, אולם יש להיזהר מפני חברות שמבטיחות הבטחות חסרות שחר. למשל התחייבות מראש לתשואה על בית יד שנייה, ובנוסף הבטחה לשמור את הכסף בנאמנות. האם דבר כזה אפשרי בכלל?
את התשובה לשאלה הזו אסביר בדוגמה כללית ופשוטה, שלצערי מתבססת בצורה כלשהי על המציאות, אם כי לא בהכרח. יש לא מעט חברות נדל”ן בחו”ל שפועלות ביושרה ובשקיפות מלאה מול הלקוחות.
נניח שחברת נדל”ן רכשה בית בחו”ל במחיר של כ-20 אלף דולרים, אבל בהתאם לשיטות המכירה שלה היא מציעה את הבית ללקוח במחיר של 50 אלף דולרים (אכן, מדובר בסכום בלתי הגיוני לאוזניים הישראליות, שרגילות לשמוע מחירים גבוהים בהרבה). לא פעם אנשי מכירות עוטפים את העסקה בפיתויים, ומפזרים מעליה ‘אבק של כוכבים’, כשהם מספרים על ידוענים שרכשו דרכם נכס, מציעים טיסה לחו”ל על חשבונם, מציגים תמונות ומצגות, וכל זה מתנהל במשרד מפואר.
בעִסקה הם מבטיחים ללקוחות 12 אחוזי תשואה למשך 3 שנים, ומה שמסתתר מתחת לפני השטח הוא שהם למעשה מפרישים מתוך 50 אלף דולר – 18 אלף דולר לטובת תשלומי התשואה (תחשיב התשואה למשך 3 שנים, שאותו הם יכולים להפקיד לנאמנות בבנק).
כלומר, אם הדירה עלתה לחברת הנדל”ן 20 אלף דולרים, ועוד 18 אלף דולרים לצורך תשואה – הסכום הכולל צריך להיות 38 אלף דולרים בלבד.
מכאן שהרווח שנשאר למשווק מ-50 אלף דולרים (המחיר שבו נמכרה הדירה ללקוח בפועל) הוא 12 אלף דולרים כבר מהיום הראשון לעִסקה. וזה מבלי להזכיר את עמלת התיווך, שסביר להניח שהחברה תדרוש מלקוחותיה לשלם בנוסף.
הרווח של חברת הנדל”ן עוד עשוי לעלות אם הנכס שלכם הושכר בסכום של 300 דולרים לחודש בלבד, וכך במצטבר במשך שלוש שנים עשויה החברה לגרוף לכיסה סכום נוסף של 10,800 דולר (300 כפול 36 חודשים).
אז מה בעצם קרה? הלקוח רכש בית, ושילם את שכר הדירה לעצמו; כלומר העביר כסף מכיס ימין לכיס שמאל, וכבונוס העביר סכום מכובד לחברת הנדל”ן על העסקה. לרוב הוא אינו מודע לעניין, ובמהלך שלוש השנים הראשונות הוא שמח בחלקו, ואף ממליץ לקרובי משפחה ולחברים על הזדמנות עסקית מצוינת.
אבל בתום אותן שלוש שנים חברת הנדל”ן מפחיתה את שכר הדירה מ-500 דולר לחודש ל-300 דולר בלבד בהתאם לתשואה האמיתית של הנכס שנרכש, ויש גם סיכוי שהנכס יעמוד ריק זמן רב. הלקוח המאוכזב ודאי ינסה למכור את הבית, ואז יתברר לו שהסיכוי לקבל את מחיר הקרן ששילם, הוא קטן מאוד עד כמעט אפסי.
איך כדאי בכל זאת להשקיע בנכסים בחו"ל?
בכל זאת חשוב לציין שאפיק ההשקעה בנכסים בחו”ל הוא משתלם למדי, אם יודעים לקרוא היטב את המפה ולזהות את כתובות האזהרה על הקיר.
אז איך תוכלו לעשות זאת מבלי להרגיש שאתם קונים ‘חתול בשק’?
בקשו מחברת הנדל”ן את הכתובת המלאה של הנכס: עיר, רחוב, מספר ומיקוד.
ברשת האינטרנט יש מידע רב על הנכסים, למשל; המחיר של הבית, שכר הדירה המקובל באזור, מספר הבתים למכירה באזור ועוד.
ככל שתשקיעו יותר זמן בהכנת “שיעורי בית”, הסיכוי ש”יעבדו” עליכם יקטן.
לא יודעים לבדוק את המידע – הרשת מלאה באתרים שיסיעו לכם בזה.
לצד זה קחו בחשבון שבבית יד שנייה קיימת תחלופה של שוכרים, ויש עלויות נוספות שנדרשות לצורך שיפוצים ותיקונים, תשלום לחברת הניהול, מיסים, שאותם יש לשלם גם כשאין דייר, ועוד… רק מחישוב של כל אלה תוכלו לדעת את התשואה האמיתית שאותה תקבלו – בחישוב שנתי או דו-שנתי
קיימות עסקאות שבהם מובטח חוזה שכירות ארוך טווח למשך 5 ואף 10 שנים, אולם נכסים כאלה יש לרכוש רק מחברות אמינות. ההמלצה היא לבדוק היטב ולהבין את העסקה ואת התוכנית העסקית שמציעה חברת הנדל”ן או היזם , לקבל המלצות ממשקיעים, לבדוק את בעלי התפקידים הבכירים של החברה שאיתה חותמים על הסכם השכירות ועוד…
ובנימה אישית שלי – ישנם נכסים שאף אני משווק הכוללים חוזה שכירות מול היזם למספר שנים, במקרה שכזה אני בוחן את התשואה האמיתית שהיזם יקבל , ותמיד יש לחשב מה קורה במקרה קיצון.
ואתן דוגמא: דירת מגורים במרחק קרוב מאוד לאוניברסיטה היזם מעניק חוזה למספר שנים שבה הוא ישלם סכום מסויים, קל לבדוק את המחיר שסטודנטים באזור משלמים, להוריד עלויות ( חברת ניהול, שימוש בקרקע וכדומה ) ולראות את התשואה שאקבל ללא ההסכם עם היזם, אם היזם מציע לי סכום גבוה מסכום זה – זה מצביע לי על סבירות גבוהה שהיזם לא יעמוד בהתחיבותו והתשואה שאקבל ( עם היזם או ללא היזם ) תהיה נמוכה מהתשואה שהיזם התחייב, אולם אם אני מוצא שהיזם הציע לי סכום נמוך יותר – כלומר שבהשכרה של הנכס שלי היזם ישלם לי וגם ירוויח בעצמו – זה אומר שסבירות גבוהה יותר שהיזם אכן יעמוד בהתחיבויות שלו, וסבירות גבוהה שהתשואה אף תגדל עם השנים. במקרה זה היזם לוקח בחשבון שאחוז מסויים לא יושכר אבל הרווח של היזם מכל שאר היחידות תכסה עלות זו ואף תביא ליזם רווח, ומצד המשקיע- מדובר על עסקה שבה המשקיע נהנה מתשואה ואינו טרוד האם היחידה הושכרה או לא – עסקה שטובה כל הצדדים.
שיהיה בהצלחה
אופיר הררי – ייעוץ אובייקטיבי לפני רכישה של נכס בחו”ל
ליווי של אנשים להשקעות בנדל”ן מניב בחו”ל,
טלפון: 050-3663588 | מייל :[email protected]
