נדל”ן זה בטוח! בנדל”ן אי אפשר להפסיד! האמנם?

להבטיח לכם שאין סיכוי להפסד- אני לא יכול, אני כן יכול לתת לכם עשרה כללי זהב שאם תבדקו כל עסקה בהתאם לכללים אלו- אתם מגדילים מאוד את הסיכוי לעסקת נדל”ן טובה (בארץ או בחו”ל).

א. ארץ – באיזו ארץ ההשקעה, מצב כלכלי של המדינה, מצב פוליטי, מצב מול שכנות (אוקראינה ?), תל”ג לנפש, חוזק המטבע, מיסים (רכישה, שכירות, שבח, עזבון), האם יש צורך לפתוח חברה (ומהם העלויות ההקמה והעלויות השוטפות) האם יש צורך לפתוח חשבון בנק מקומי (איך הכסף יגיע אלי לארץ?) מהם חוקי הגנת הדייר, מה עושים עם דייר שלא משלם, שפה מדוברת ועוד…

ב. אזור – באיזה אזור באותה מדינה ברצוננו להשקיע, מה יש באותו אזור, מדוע אנו מעריכים שבאזור זה צפויה עליית מחירים,  האם קיימים/מתוכננים פרויקטים חדשים / פיתוח/ השקעות באזור… לאחר שבחרנו אזור עלינו להמשיך ולבחור עיר ולאחריה שכונה בעיר- הרי ידוע שבכל אזור יש ערים טובות יותר וטובות פחות ובכל עיר ישנם שכונות טובות יותר וטובות פחות… עלינו לבחון ולמפות את המיקום המתאים לנו (הערת כלל אצבע – מיקום מעולה בעיר מעולה = עלות נכס גבוה ותשואה נמוכה אבל צפי לעליית ערך ומצד שני- עיר חלשה ומיקום בעייתי = מחיר נמוך ותשואה גבוה (על הנייר), אבל גם צפי נמוך לעליית ערך (אם בכלל), כמובן שבעיר טובה במיקום טוב גם השוכרים יהיו טובים יותר ובעיר חלשה להיפך- מה עושים ? כל אחד צריך להבין את רמת הסיכון שהוא מוכן לספוג – לא נלך לעיר הכי טובה ולא הכי חלשה, לא לרחוב הכי יקר בעיר אבל גם לא לשכונת פשע..

ג. מחיר – “חקר שוק” במדינות מתקדמות ניתן לקבל המון מידע דרך המרשתת (אינטרנט) אתרי רשות המיסים ייתנו לנו מידע על מחיר המכירה של נכסים דומים בבניין ובאזור הקרוב (רצוי עד 300 מטר), הצלבת מידע זה עם מידע ממתווכים, אתרי אינטרנט, לוחות מכירה, שמאים ומתווכים מקומיים יסייעו לנו לקבל הערכת שווי נכון לנכס- אנו מעוניינים לרכוש נכס כמה שיותר זול ממחיר זה (מתחת למחיר השוק)  ובעצם להבטיח את הקרן שלנו במקרה ותחול ירידת מחירים באזור -קשה להאמין אבל זה עלול גם לקרות וכבר קרה בעבר).
הערה- יש לזכור כי לעיתים מספיקים 500 מטר להבדל עצום במחיר לדוגמא בתל אביב שכונת חרוזים לעומת בבלי, שכונת פלורנטין לעומת נווה עופר, או בירושלים קריית היובל לעומת רמת דניה ועוד.. חשוב מאוד לבצע בדיקה זו במיוחד כאשר אנו רוכשים נכס בחו”ל, אזור שאנו פחות מכירים ועלינו לערוך בדיקה ובחינה מעמיקה מאוד ולא לרכוש נכס בשכונת פשע במחיר של נכס סמוך אבל בשכונת יוקרה…
כאשר עושים בצורה טובה בדיקות אלו אנו מורידים מאוד את הסיכון שלנו על הקרן עצמה, אנו מגודרים מירידת מחירי הדירות ומעלים את הסיכוי לרווח ממשי כתוצאה מעליית ערך עתידי.

כפועל יוצא של חקר השוק- אנו נדע לאפיין גם מיהו השוכר העתידי שלנו, האם זה צעיר או משפחה, רמה סוציואקונומי, שכר ממוצע ועוד (אם נרכוש נכס בשכונת פשע ידוע – אנו מגדילים את הסיכוי לבעיות עם השוכר )

ד. חברת ניהול– מי יראה את הנכס לשוכרים פוטנציאלים, יפרסם, יצלם, יבדוק את השכר של השוכרים, יבדוק את הערבים לחוזה, יחתים חוזה, יענה לכל בעיה שיש לשוכר (החל מסתימה בכיור, תיקון המזגן  ועד דליפה מהגג) יתנהל בהתאם לחוק ועוד – בארץ רבים עושים זאת בעצמם וחוסכים עלות זו, בחו”ל מומלץ מאוד לעשות זאת דרך חברה מקצועית ואמינה שזהו תפקידה, חובה לבדוק שישנם מספר חברות ניהול נכסים באזור שלא נהיה תלויים חלילה בחסדי חברה אחת… (יש לשים לב יש חברות המתמחות בניהול דירות רגילות או דירות להשכרה קצרה וכו).

ה. תשואה– הכנסה שנתית- כמה אנו מצפים לקבל מהנכס ביחס להשקעה, מהי העלות הכוללת של הרכישה – עלות הנכס + עלויות נלוות (מיסוי ,עו”ד, מתווך וכו’) מהו השכר דירה הצפוי נטו (אחרי ששילמנו לחברת ניהול הנכס, מיסוי,  מיסי עירייה(?) ועד בית (?) ועוד…) יש לבדוק מהו שכר הדירה לדירות דומות באזור, רצוי לחשב את התשואה לפי 11 חודשי שכירות  בשנה.
חשוב מאוד לזכור- זה נדל”ן, יכול להיות בלת”מים – מחסור בדייר, תיקון בנכס או בלאי וכו’, בנוסף משקיעים רבים לוקחים הלוואה – חייבים לוודא שאנו נוכל לעמוד בכל התשלומים האלו גם במקרים בלת”ם – אין הכנסה משוכר יש הוצאה על ההלוואה + תשלומי עירייה (כלומר תמיד יש לנו סיכון מסויים על התשואה שאנו מצפים לקבל ) ועל כן חשוב לקחת את ההלוואה בהתאם ליכולת ההחזר שלנו ולא לפי המקסימום שהבנק מאפשר.

ו. מימון – מהיכן נביא את הכסף, מהי עלות ההלוואה ולכמה זמן (ריבית, עלות עו”ד, עלות פתיחת תיק וכו’) , האם ניתן לקבל משכנתא מקומית, מהו ההחזר החודשי, האם ניתן להתקזז בעלויות אלו מבחינה מיסויית ועוד.

ז. איתור נכס – קיבלנו את כל המידע – עכשיו הגיע הזמן להוציא לפועל וההתחלה היא לאתר נכס שעומד בכל הדרישות שלנו, כאשר רוכשים נכס בארץ אפשר להכנס לרכב ולראות, נכס בחו”ל ? יש ווטצאפ – תמונות סרטונים וכדומה- והכל און ליין וללא טרחה גדולה. (חשוב שזה לא יהיה סרטון ערוך, פשוט סרטון המראה את כל הנכס כולל כל החדרים והתוספות)

ח. בדיקת הנכס–  שמאי מטעמנו, חברת בדק בית- חשוב לעשות בכדי לגלות בעיות שלא ראינו בעצמנו – נכון זה עולה כסף אבל חשוב לא לחסוך בבעלי מקצוע מעולים שייסעו לנו לעשות עסקה טובה, לגלות את כל הבעיות שיש בנכס ולהחליט האם ברצוננו להתקדם בעסקה או לסגת מהעסקה ולהמשיך לחפש את העסקה הבא.

ט. משפטי – עו”ד– חשוב שיהיה עו”ד המייצג אותי בעסקה, לא לחסוך בסעיף זה ולהשתמש בעו”ד של היזם או של חברת השיווק- חשוב שלעו”ד המייצג אתכם יש  נסיון בתחום ויידע לתת לכם את כל ההערות המשפטיות לעסקה.
על העו”ד לבצע רישום הערת אזהרה, רישום בטאבו, לבדוק הערות אזהרה אם קיימות על הנכס לקבל ולבדוק את כל המסמכים הקשורים לנכס (נכס בבניה לבדוק אישורי עירייה, אישורי בניה, החרגות, חוזי קרקע ועוד)

י. חוזה– חשוב להבין על מה חותמים, במיוחד בחוזים בחו”ל להבין את השפה, לקבל הסבר מלא ומפורט על החוזה, וכבר שמעתי לו פעם על משקיעים שהאמינו למה שהיזם סיפר בפגישה וחתמו על חוזה מבלי שקראו אותו, בסופו של דבר מה שקובע זה החוזה ולא המצגת השיווקית.

בהצלחה לכולם, הקפדה על כל הכללים תאפשר גם לכם להנות מהשקעת נדל”ן מעולה.

בברכה אופיר הררי
הכותב הינו מלווה משקיעי נדל”ן באנגליה, מלמד קורסי נדל”ן ומייעץ לרוכשים.
מוזמנים לעקוב גם בפייסבוק “אופיר הררי נדלן להשקעה מניבה”
כמו כן להצטרף לקבוצת ווטצאפ שקטה לקבלת טיפ שבועי (שלוח את המילה טיפ למספר 050-3663588)