כאשר אנו בוחנים רכישה של נכס להשקעה עלינו לבחון את שכר הדירה הממוצע באיזור ולהעריך את השכירות שאנו נוכל לבקש ( האם אנו בקומה גבוה, נוף יפה, מטבח משודרג, לובי נאה בכניסה לבניין וכדומה או האם אנו בבניין מוזנח ללא ועד בית, עם שכנים בעייתיים ורועשים ונוף לחדר האשפה… ) כמובן שאת פנים הבית (מטבח, פרקט, בית חכם) נוכל לשפץ ולשדרג – אבל את הנוף יהיה לנו יותר קשה…
מומלץ מאוד להיעזר באתר יד2 ודומיו לשם בדיקת שכר דירה באזור, בעזרת התוסף HANDZ (לינק) נוכל לדעת כמה זמן המודעה כבר מוצגת והאם המוכר כבר שינה מחיר (למעלה או למטה ) אמנם אנו לא מכירים ספציפית את הדירה המוצעת אבל בדיקה זו בהחלט יכולה לתת לנו המון מידע על הביקוש לשכירות ועל משך הזמן שלוקח למצוא שוכר באזור, (הערה : חשוב ומומלץ להשתמש בתוסף זה גם ברכישת דירה ו/או רכב).
במידה ואנו מעוניינים לרכוש דירה “עם שוכר” עלינו לבדוק היטב מה כולל חוזה השכירות שלו. למשל האם החוזה הוא ל- 12 חודשים (אולי חוזה ל-11 חודשים במחיר יותר גבוה וחודש אחד הוא קיבל חינם), לוודא שתשלומי מים, חשמל, ארנונה, ועד בית, אינטרנט, שירותי טלויזיה וכו’ – משולמים כולם על ידי השוכר, וכמובן לוודא שהתשלום שהשוכר משלם הינו ריאלי ומקובל באיזור.
האם עכשיו אנו יודעים מהי התשואה הפירותית שלנו ?
כמעט, אילו היינו חיים בעולם אוטופי אז זוהי היתה אכן התשואה שלנו, לצערנו דיירים מתחלפים, יש תיקונים ושיפוצים בנכס וכו’ כך שרבים מחשבים את התשואה השנתית על ידי הכפלת השכר דירה החודשי ב 11 ואפילו ב 10 (נקודה חשובה היא גם ללוקחי המשכנתא, תמיד חשוב שיהיה לנו האפשרות לשלם את המשכנתא +תשלום ארנונה במידה והדירה תעמוד ריקה, וכבר ראיתי רוכשים שרכשו רק לפי טבלת האקסל וכאשר לא הצליחו להשכיר נאלצו למכור את הנכס ובהפסד של זמן וכסף.
חשוב גם לא לשכוח שבמידה ואנו משכירים את הדירה בסכום העולה על 5070 ₪ לחודש- עלינו לשלם גם מס הכנסה (לגבי נכס בחו”ל- יש לבחון את כל התשלומים בהתאם למדינה).
עד כאן בחנו את התשואה הפירותית הצפויה לנו מהנכס.
מה לגבי תשואה הונית? האם יש להסתמך על כל ש”מחירי הנדל”ן רק עולים” ?
ממש ממש לא, אין סיבה שעיר שמשופעת בשטחי בניה רבים המחירים בה יעלו כמו עיר שאין בה שטחים רבים לגדול (מרכז הארץ לעומת פריפריה רחוקה), יש לבחון את הפוטנציאל שיש לעליית ערך באזור, האם קיימת הגירה חיובית, האם עומד לקום פארק תעשיות, אוניברסיטה, תחנת רכבת, השקעה עירונית או ממשלתית גדולה לפיתוח האזור, הגירה חיובית או שלילית ועוד… אנו יודעים למי ניתנה הנבואה, אבל עלינו לפקח עיניים ולחשוב סיבות שיגרמו לכך שערך הנכס יעלה בעתיד וכמובן שיהיה סחיר (שיהיה קל למכור אותו ), רוכשים חכמים נהנים מעליית ערך מיידית על ידי רכישת נכס מתחת למחיר השוק, אבל חשוב לשים לב שהמחיר נמוך מהסיבות הנכונות (למשל דירה המוגדרת כמשרד או שאינה רשומה בטאבו יכולה להיות במחיר נמוך – אבל גם כאשר נמכור אותה המכירה תיקח יותר זמן וכן נצטרך להתפשר במחיר).
השקיעו בחכמה !
אופיר הררי
לקבלת טיפ נדל”ן שבועי – ליחצו פה
