למה להשקיע בנדל"ן בישראל?
בהשקעה בנדל”ן אנו נהנים משתי תשואות – תשואה פירותית ותשואה הונית.
תשואה פירותית = שכר הדירה- מתשואה זו נהנה בכל חודש, הכנסה זו מסייעת לתזרים של משק הבית / החזר חוב – משכנתא וכו’.
תשואה הונית- עליית ערך הנכס, למרות המחירים הגבוהים כיום – אני סבור שיש אחידות דעים לעך שמחירי הנדל”ן בעוד 20 שנה יהיו גבוהים יותר ולו רק בגלל האינפלציה…
כך שבהשקעה בנדל”ן אנו שומרים על ערך הכסף שלנו ומצפים לקבל אף תשואה עודפת.
רבים משקיעים בנדל”ן גם משום שקל יחסית לקבל מימון בנקאי ברכישת הנכס, קל לנו ל”געת” בקירות” לראות איפה הכסף שלנו מושקע, ניתן לשפץ ולהעלות ערך של נכסים מסוימים ועוד..
בישראל בניגוד לרוב המדינות המתפתחות קיים ריבוי טבעי חיובי זאת בנוסף לעליה לארץ השטח המצומצם של ישראל (במיוחד של תל אביב) גורם לביקוש עולה ומנגד היצע חסר – כל זאת מצביע כמובן על עליית מחירים.
עליית המחירים במחירי הנדל”ן בארץ גורמת לרבים לחשוב שבהשקעת נדל”ן בישראל אי אפשר להפסיד והמחירים רק עולים…
בנוסף לא חסרי בעלי עניין (מתווכים, קבלנים ועוד..) שרק יספרו לנו על ההזדמנות שיש וכמה כדאי לנו לרכוש נכס עוד היום (ומנגד חברות שוק ההון יספרו לנו על צפי לירידת מחירים בנדל”ן ועליה בשוק ההון…)
יוצא מכך שלא חסרות סיבות לעליית המחירים בישראל – אבל – האם כדאי לרכוש דירה להשקעה בשנת 2023 ?
הערה חשובה- המאמר נכתב לקראת שנת 2023, מאז קרו שינויים רבים, מלחמת חרבות ברזל, תחילת הורדת הריבית על ידי בנק ישראל, מחסור בפועלים, עיכובי בניה ועוד – לכל המשקיעים שהמתינו בשנת 2023 שנת 2024 יכולה להיות השנה שבא ימצאו הזדמנויות להשקעה מתוך הערכה לעליית ערך עתידי של הנכס – חשוב כמו תמיד לבחון כל הצעה כל אזור וכל נכס )
א. מס – ברכישת דירה להשקעה אנו נדרשים לשלם מס בגובה 8% – מס זה מקביל להכנסה משכירות של כשלוש שנים !!!
ב. מימון – אחרי כעשור שבו היינו בריבית נמוכה מאוד- 0.1 עד 0.25 אחוז, הבנק לא היווה אלטרנטיבה להשקעה והמימון הזול דחף את שוק הנדל”ן, השנה המימון התייקר מאוד, קשה למצוא עסקה שהשכירות שנקבל תכסה על עלויות המשכנתא מה שעלול לגרום לפחות משקיעי נדל”ן לרכוש דירות. – ניתן לראות כבר כיום ירידה גדולה בביקוש למשכנתא.
ג. מחירי הנדל”ן – מחירי הנדל”ן שוברים שיאים – בשנתיים וחצי האחרונות עלו מחירי הנדל”ן בארץ בכ- 35% !!! (הרבה הרבה מעבר לאינפלציה) קשה לראות עליית מחירים דומה בשנים הקרובות.
מחירי הנדל”ן הגבוהים מקשים מאוד על זוגות צעירים לקנות נכס, ובנוסף המחירים הגבוהים גורמים לסירובים רבים (חיתום) לקבלת משכנתא בבנק (אגב- נושא זה עלול לגרום לעליה במחירי השכירות)
ד. מספר התחלות הבניה קפץ מכ- 50 אלף לרמה של כ- 70 אלף בשנה , בנוסף בשנה שעברה הממשלה שיווקה קרקעות ברמות שיא, גם במכרזים של רמ”י- אנו רואים כבר שמחירי הקרקע במגמת ירידה (ההצעות הזוכות נמוכות מאמדני השווי של המנהל) אנו בתקופה של שיאי בניה שכמותם לא נראו בארץ! –הגדלת ההיצע עשוי להביא להרגעת הביקוש,
ה. חשש – חשש ממיתון, חשש מאיבוד מקום העבודה – על אלו גורמים לפחות מעבר דירה ופחות רכישת דירות להשקעה (חשש מההתחייבות למשכנתא)
לסיכום: אמנם כדור הבדולח שלי נשבר…אבל – כל הנקודות האלו ועוד עשוי להטיל ספק רב בנושא עליית ערך הדירות בשנה הקרובה, כלומר משקיע נדל”ן ב 2023 עשוי שלא להנות כלל מעליית ערך ( הנכס (או עליה קטנה) ואולי אף ירידה מסוימת בערך הנכס, סביר שהמשקיע יהנה רק מהתשואה הפירותי (שעשויה לעלות מעט) אבל האם שווה להשקיע בדירה, לשלם תיווך, עו”ד, מיסוי גבוה..לענות לכל שיחת טלפון של הדייר , לתקן את כל הדרוש תיקון וכו’ וכל זאת בכדי להשיג תשואה של סביב ה- 3% עד 4% בלבד ?? היום ניתן לקבל תשואה דומה גם בהפקדת כסף בפק”מ ללא כל כאב הראש שיש ברכישת דירה ובניהול הדירה – לדעתי יש כיום חלופות השקעה רבות ומגוונות שבהם המשקיע יכול להנות מתשואה גבוה יותר.
חשוב לציין כי כאשר אנו חושבים על השקעה בנדל”ן חשוב שנבין כי כל מקרה לגופו, אני בטוח שיהיו עסקאות שיניבו רווחים נאים מאוד ומולם עסקאות שיניבו הפסדים כואבים.
יש לבחון היטב את העסקה המוצעת תוך העננה המרחפת שעלול להיות קפאון או אפילו ירידה במחירי הנדל”ן בישראל 2023
הערה כללית – קבלנים רבים אינם רוצים להראות ירידה במחירי הדירות ומציעים במקום הנחה על הדירה – קבלת הטבות שונות, רכב חדש, מטבח משודרג, ריהוט מלא ועוד… כל זאת בכדי להראות נתונים של שוק שממשיך לעלות וביקושים גבוהים …היו ערים חכך !
הכותב הינו אופיר הררי
מנגיש השקעות למשקיעים- נדל”ן באנגליה והשקעות אלטרנטיביות בארץ.
אין באמור המלצה!
מוזמנים לפנות לאופיר 050-3663688
