שאלות ותשובות: השקעה בנדל"ן ביוון ובסלוניקי

לחלוטין. יוון הפכה בשנים האחרונות לאחד מיעדי ההשקעה האטרקטיביים ביותר עבור המשקיע הישראלי, בזכות שילוב ייחודי של יתרונות:

• מיקום ואיחוד אירופי: נכס במדינה באיחוד האירופי, התנהלות במטבע האירו (EUR) ומרחק של שעתיים טיסה בלבד מישראל.
• מחירי כניסה נוחים: מחירי הנכסים ביוון עדיין נמוכים יחסית לשאר אירופה, מה שמאפשר כניסה להשקעה בהון עצמי נגיש.
• מיסוי אופטימלי: אמנת המס הייחודית בין ישראל ליוון מספקת יתרון משמעותי ומפחיתה למינימום את חבות המס של המשקיע.
• צמיחה וביקוש: מאז המשבר של 2008 הכלכלה היוונית נמצאת במגמת התאוששות יציבה. הבנקים חזרו להעניק משכנתאות, והביקוש לדירות ממשיך להעלות את מחירי הנכסים והשכירות.

איך משיגים תשואה כפולה? כמו בכל השקעה, המפתח להצלחה הוא בחירה נכונה של מיקום. כדי ליהנות מתשואה כפולה – הן תשואה פירותית משכירות שוטפת והן תשואה הונית מעליית ערך הנכס – חשוב להשקיע באזורים המתוכננים לצמיחה (פיתוח עירוני, תשתיות מטרו, מרכזים רפואיים ופארקי תעסוקה).

סלוניקי היא העיר השנייה בגודלה ביוון, הלב הכלכלי של צפון המדינה והשער המרכזי לבלקן. בשנים האחרונות עוברת העיר תנופת פיתוח חסרת תקדים, ההופכת אותה ליעד חם עבור משקיעי נדל”ן:

• תשתיות ותחבורה מתקדמות: רשת מטרו חדישה שהקו הראשון שלה כבר פעיל, נמל ימי מורחב ושדה תעופה בינלאומי ענק המשמש יעד לטיסות ישירות מישראל.
• ביקוש קבוע וגבוה לשכירות: בעיר לומדים מעל 180 אלף סטודנטים, לצד צמיחה אדירה בתיירות – מכ-600 אלף תיירים ב-2016 לשיא של כ-3 מיליון תיירים.
• השקעות עתק ופיתוח עירוני: הקמת פארקי הייטק וטכנולוגיה, בית חולים אונקולוגי חדש ופרויקטים עירוניים רחבי היקף, רכבת פרברים בתכנון ועוד..

מה זה אומר מבחינת המשקיע? השילוב של ביקוש קשיח למגורים ולשכירות לטווח קצר/ארוך, יחד עם פיתוח תשתיות מקיף, גורם לעליית ערך עקבית של הנכסים בעיר ויוצר פוטנציאל תשואה גבוה ויציב.

מנעד ההשקעה בסלוניקי רבתי נע לרוב בין 75,000 ל-180,000 אירו, בהתאם למסלול ההשקעה הנבחר:

• דירה חדשה במחירי פריסייל: החל מ-75,000 אירו.
• דירה בנכס שפוצל (2-3 יחידות): 85,000 – 120,000 אירו.
• דירה בבניין משרדים שהוסב למגורים: 85,000 – 120,000 אירו.
• דירת יד שנייה מושכרת ומרוהטת: 90,000 – 180,000 אירו.

מה כולל המחיר?

כל המחירים במסלולי ההשקעה כוללים את כל העלויות הנלוות ביוון (All-Inclusive) – מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ונוטריון, רישום בטאבו, פתיחת תיק מס הכנסה ביוון וריהוט מלא. המשקיע מקבל נכס מוגמר ומוכן להשכרה ללא הפתעות פיננסיות בדרך.

בעת רכישת נכס ביוון יש לקחת בחשבון עלויות רכישה חד-פעמיות לצד הוצאות ניהול שוטפות:

1. עלויות רכישה חד-פעמיות:

• מס רכישה: כיום עומד על 3.09%.
• עורכי דין ונוטריון: עורך דין מקומי (כ-1% + מע”מ) ונוטריון (כ-2%).
• עמלות נוספות: תיווך, אגרות רישום בטאבו וריהוט הנכס.

2. הוצאות שוטפות (החזקת הנכס):

• מס הכנסה יווני על שכירות, דמי ניהול לחברת ניהול מקומית, רואה חשבון יווני לדוח השנתי, ביטוח מבנה ומס רכוש שנתי (ENFIA).

💡 היתרון ברכישה דרך אופיר הררי: אתם נהנים ממחיר סופי כולל הכל (All-Inclusive) – ללא הפתעות, ללא עמלות נסתרות וללא התרוצצויות מול בירוקרטיה יוונית.

📌 עדכון חשוב למשקיעים (בעלי דרכון לא-אירופאי):

בימים אלו נשקלת הצעת חוק ביוון להעלאת מס הרכישה לתושבי חוץ לכ-15%. החוק עדיין אינו סופי וצפויים בו שינויים והחרגות. מוזמנים לפנות אליי ישירות לקבלת עדכון מוסמך על סטטוס החוק והשלכותיו.

מיסוי ביוון: מס ההכנסה על שכירות ביוון הוא מדורג:

• 15% מס על הכנסה של עד 12,000 אירו בשנה (מדרגות נוספות חלות על הכנסה גבוהה יותר).
• הטבה לזוגות: חישוב המס הוא אישי! כשיש שני בני זוג הרשומים כבעלי הנכס, כל אחד מהם זכאי למדרגת המס הבסיסית. משמעות הדבר היא שמגיעים לתשלום מס של 15% בלבד על הכנסה מצטברת של עד 24,000 אירו בשנה.

מה לגבי תשלום מס בישראל? לפי אמנת למניעת כפל מס בין ישראל ליוון, הכנסה מנכסי מקרקעין חייבת במס במדינה שבה הנכס נמצא. פירוש הדבר הוא שאת המס על דמי השכירות (וכן את מס שבח/רווחי הון בעת המכירה) משלמים ביוון בלבד – ללא תשלום מס נוסף בישראל!

📌 חשוב לדעת: כללי המיסוי עשויים להשתנות בהתאם למצב הפיננסי האישי שלכם, ולכן מומלץ תמיד לבדוק את פרטי המיסוי מול רואה חשבון מוסמך.

🎥 רוצים להרחיב בנושא?

לצפייה בוובינר המקצועי שבו אופיר הררי התארח אצל רואת חשבון ישראלית בנושא מיסוי הכנסות משכר דירה בחו”ל
לינק : צפייה בוובינר ביוטיוב

תשובה: כן, נכון להיום קיים פטור מלא ממס שבח ביוון (במקום שיעור המס הרגיל שעומד על 15%), כחלק ממדיניות הממשלה לעידוד משקיעים.

תנאי הזכאות לפטור:

• הפטור מיועד למי שמחזיק עד 3 דירות בבעלותו.
• מוגבל למכירה של עד 2 נכסים בשנה.

📌 חשוב להבהיר: הפטור ממס שבח ביוון מבוסס על הטבה זמנית (הוראת שעה) שהממשלה היוונית נוהגת להאריך מעת לעת. על כן, מומלץ לבדוק את סטטוס החוק המעודכן במועד מכירת הנכס בפועל.

מה לגבי מס שבח בישראל? בהתאם לאמנת למניעת כפל מס בין ישראל ליוון, מכירת נכס מקרקעין ביוון חייבת במס (או זכאית לפטור) ביוון בלבד. פירוש הדבר הוא שאין תשלום מס שבח נוסף בישראל בעת מכירת הנכס!

🎥 רוצים לצלול לעומק עולם המיסוי?

לצפייה בוובינר המקצועי שבו התארח אופיר הררי אצל רואת חשבון ישראלית בנושא מיסוי נדל”ן בחו”ל
לינק : צפייה בוובינר ביוטיוב

בהשקעות נדל”ן, התשואה הכוללת מורכבת מ שני מנועי צמיחה: תשואה פירותית (דמי שכירות) ותשואה הונית (עליית ערך הנכס).

1. תשואה מורווחת משכר דירה (תשואה פירותית): בסלוניקי רבתי, התשואה השנתית הממוצעת משכירות עומדת על 4% עד 6% נטו.

💡 מה חשוב לדעת?

חישוב תשואה זה הוא ריאליסטי ונטו לחלוטין – הוא משקלל מראש את כל עלויות הרכישה הנלוות (מס רכישה, עורך דין, נוטריון, ריהוט מלא) לצד ההוצאות השוטפות מתוך שכירות (דמי ניהול, ביטוח מבנה, רואה חשבון ומס הכנסה).

2. עליית ערך הנכס (תשואה הונית): בשנים האחרונות חוותה סלוניקי עליית ערך מרשימה של 7%–12% בשנה (בעיקר באזורי פיתוח ותשתיות מטרו).

📌 דיסקליימר מקצועי: כמובן שאף אחד אינו יכול להבטיח עליית ערך עתידית, ונתוני העבר אינם מהווים התחייבות לעתיד. לכן, לפני כל רכישה אנו מנתחים לעומק את המנועים הספציפיים שצפויים להעלות את ערך הנכס (פיתוח עירוני, תשתיות תחבורה, מוסדות חינוך ועוד).

📈 דוגמה לתשואה מצרפית שנתית:

דירה שמניבה 5% נטו משכירות + רושמת 5% עליית ערך שנתית = תשואה כוללת (מצרפית) של כ-10% בשנה!

מלווה אמין ומקצועי הוא שותף לדרך שנמצא לצדכם בלבד, ללא ניגוד עניינים. כשאתם בוחנים מלווה משקיעים, חשוב לוודא את הכללים הבאים:

• רכישה ישירה במחיר השוק: מלווה אמין אינו קונה נכסים כדי למכור לכם אותם ברווח. אתם קונים את הנכס ישירות מבעל הדירה ביוון, במחיר השוק האמיתי.
• הגנה משפטית מלאה: העסקה מלווה בעורך דין יווני שמייצג את האינטרסים שלכם, נוטריון המבטיח את חוקיות הרכישה ורישום הנכס בטאבו בבעלותכם המלאה.
• מודל תמחור שקוף וגילוי נאות: אצל אופיר הררי, עמלת הליווי היא חד-פעמית, ידועה וגלויה מראש – היא אינה מוחבאת או מגלמת “גזירת קופון” במחיר הנכס.
• נוכחות בשטח ומוניטין: קריטי לבחור מלווה בעל ניסיון מוכח, המלצות של לקוחות ונוכחות פיזית רציפה בשטח.
• ליווי מקצה לקצה: מלווה אמיתי נשאר איתכם לא רק עד חתימת החוזה, אלא ממשיך ללוות אתכם גם בשלב השיפוץ, קבלת הדירה, מציאת שוכרים וניהול הנכס.

תשובה: חד-משמעית כן.

ברכישה ישירה, הנכס נרשם בבעלותכם הבלעדית בטאבו היווני (Ktimatologio).

מה משמעות הבעלות הישירה עבורכם?

• שליטה מלאה וחופש פעולה: דמי השכירות זורמים ישירות אליכם, ואתם רשאים למכור, להשכיר או להוריש את הנכס בכל עת ובסוברניות מלאה.
• ביטחון מקסימלי: זהו ההבדל המרכזי והמשמעותי ביותר מול השקעה דרך קרנות נדל”ן או קבוצות יזמיות – אתם מחזיקים בנכס פיזי ורשום (בטוח), ולא רק ב”זכויות” או במניות של חברה, מה שמפחית במידה דרמטית את סיכון ההשקעה.

תשובה: ממש לא. הליווי של אופיר הררי מאפשר לכם לבצע את כל התהליך בנוחות מלאה – מבלי לצאת מהבית.

איך זה עובד?

• רכישה מרחוק בביטחון מלא: חותמים על ייפוי כוח נוטריוני לעורך דין יווני שמייצג אתכם בשטח, ואנחנו מנהלים ומלווים את כל השלבים מקצה לקצה – החל מאיתור הנכס, דרך הבדיקות המשפטיות ועד לרישום בטאבו.
• אופציה לסיור נכסים וחופשה: משקיעים שמעדיפים לראות ולחוש את הנכס והשכונה מקרוב מוזמנים לטוס לסלוניקי. רבים מלקוחותינו בוחרים לשלב את סיור הנכסים עם חופשה קצרה ומהנה בעיר.

השורה התחתונה: הבחירה היא לחלוטין שלכם – התהליך מותאם אישית לקצב, להעדפות וללוח הזמנים שלכם.

תשובה: אתם נהנים מניהול מקצועי בשטח בשילוב ליווי צמוד וארוך טווח מאיתנו:

• חברת ניהול מקומית בשטח: חברת ניהול מקצועית מטפלת בשיפוץ/הכנת הדירה, איתור וסינון שוכרים, גביית דמי השכירות ותחזוקה שוטפת. העמלה של חברת הניהול נגזרת אך ורק כשהדירה מושכרת בפועל – מה שמבטיח אינטרס זהה לשלכם לשמור על הנכס מאוכלס בשוכרים איכותיים ברצף.
• ליווי מורחב מאת אופיר הררי: השרות שלנו אינו מסתיים במסירת המפתח. אופיר הררי ממשיך ללוות אתכם בצורה פעילה במשך שנתיים מלאות מרגע קבלת שכר הדירה הראשון, כדי לוודא שההשקעה עובדת בצורה חלקָה, יציבה ומתוכננת.

תוכנית ויזת הזהב מעניקה תושבות יוונית (היתר שהייה ל-5 שנים עם אפשרות להארכה) למשקיעים זרים ובני משפחותיהם, ומאפשרת תנועה חופשית במדינות אשכול שנגן.

מהם סכומי הסף להשקעה?

• מסלול ה-250,000 אירו (המסלול המוזל): מיועד אך ורק להשקעה בנכסים שעוברים הסבה ממסחר/משרדים למגורים, או בנכסים לשימור המיועדים לשדרוג.
• סף של 800,000 אירו: חל באזורי הביקוש הגבוהים – סלוניקי, אתונה והאיים הגדולים (כאשר הנכס חייב להיות דירה אחת בודדת בשטח של 120 מ”ר לפחות).
• סף של 400,000 אירו: חל בשאר אזורי פריפריה ביוון (גם כן על דירה בודדת של 120 מ”ר לפחות).

תנאים ומגבלות שחשוב להכיר: 🚫 איסור השכרה לטווח קצר: נכסים שנרכשו במסגרת ויזת זהב אסורים להשכרה בפורמט Airbnb (מותרת השכרה לטווח ארוך בלבד).

🔄 תלות בנכס: היתר השהייה מותנה בהחזקת הנכס – בעת מכירתו, ויזת הזהב מתבטלת.

לא, פתיחת חשבון בנק מקומי ביוון אינה חובה לצורך ביצוע הרכישה.

על אף שחלק מהמשקיעים בוחרים לפתוח חשבון בנק יווני, הניסיון מראה כי התנהלות מול בנק דיגיטלי בינלאומי מוביל – כדוגמת Wise – היא פתרון נוח, מהיר ומשתלם הרבה יותר.

היתרונות המרכזיים בהתנהלות דרך Wise:

• שערי המרה ועמלות: חיסכון ניכר בעמלות המרה והעברות בינלאומיות.
• זמינות כספית: קבלת תשואת השכירות תוך שעות ספורות בלבד.
• נוחות תפעולית: אפשרות להעביר שקלים ישירות לחשבון הישראלי, ניהול ריבוי מטבעות וקבלת כרטיס אשראי במט”ח.

לינק לפתיחת חשבון וקבלת הטבה לשנינו מWISE –
https://wise.com/invite/ahpc/ofirh10