משקיעי נדל”ן רבים מעוניינים לגוון ולפזר השקעות ובוחרים להשקיע גם בחו”ל.
אחת הבחירות של אותם משקיעים הינה השקעה באנגליה.
אנגליה הינה מעצמה כלכלית, מדינה מערבית מתקדמת דמוקרטית ומובילה, אין בעיות בתקשורת (שפה), שוק מפוקח ושקיפות מידע, חוקים המעודדים משקיעים זרים, נגישות למידע ועוד..
כידוע, בכל מדינה יש חוקים ותקנות ולכן חשוב מאוד להכיר ולהבין אותם, באנגליה לדוגמא : ייתכן שתראה באותה עיר, באותו רחוב שתי דירות בשני בניינים סמוכים, גודל הדירה, קומה ואפילו שכר הדירה המתקבל הינו זהה – אבל מחירי הדירות יכול להיות שונה מאוד – מה יכול לגרום לכך?
יכול להיות שמצאנו “פראייר” או מוכר לחוץ מאוד…מנסיוני ב 99% מהמקרים יש סיבה להבדל במחיר, אתן מספר סיבות אפשריות:
א. חכירה– בבתי דירות רבות וכן בבתי קרקע באנגליה נהוג שיש חוזה חכירה על הקרקע, יש הבדל גדול בין לרכוש נכס בחכירה ל 250 שנה בעלות שנתית של אפס (0) פאונד לבין חכירה ל 80 שנה בעלות שנתית של 500 פאונד (חשוב לציין כי בסוף תקופת החכירה יש להחזיר את הדירה לבעל הקרקע או להאריך את שנות החכירה בתשלום גבוה ) …באופן כללי ככל ויש דמי חכירה גבוהים יותר מאחוז מסויים ממחיר הדירה, הדירה תהיה פחות נזילה (יהיה קשה יותר למכור את הדירה) ויהיה קשה יותר להשיג הלוואה בנקאית ברכישתה.
ב. CLADDING – חיפוי חיצוני ממתכת, היה נפוץ בעבר לחפות בניינים לשם יופי הבניין, לאחר שריפה שפרצה בבניין שכזה קיימת היום רגולציה חדשה לגבי בניינים עם חיפוי חיצוני לא תיקני אין אפשרות לבטח בניין זה (וכמובן שלא ניתן לקבל משכנתא) ויש צורך להוריד החיפוי ולשפץ את הבניין (לא תמיד יש כסף לכל הדיירים לבצע שיפוץ זה) ולכן דירות בבניינים אלו נמכרות במחיר נמוך המשקף את הסיכון שיש ברכישה זו.
ג. service charge – באנגליה נהוג שישנה חברה המנהלת את הבניין (כמו ועד בית) כולל ביטוח מבנה ועוד.. ככל שיש בבניין יותר שטחים ציבוריים, יותר מעליות, יותר קומות בבניין, חדר כושר, בריכה, קולנוע וכו’- סכום התשלום השנתי יעלה- חשוב לציין כי את הסכום הזה אתם כבעלי הדירה צריכים לשלם… לעיתים ניתן לראות בניינים חדשים ומרשימים שנמכרים עם תשלום שנתי נמוך של SERVICE CHARGE – וכבר שמעתי מקרים של שילוש (פי 3 ) עליה במחיר זה לאחר שנתיים מהרכישה, שימו לב שהמחיר הינו ריאלי ולא מחיר שבא לפתות אתכם לרכוש נכס…
ד. EPC – דירוג אנרגטי לדירה, ככל והדירוג גבוה יותר = קרוב לA יהיו לשוכר פחות הוצאות בגין שימוש בחשמל, בנוסף עבר באנגליה חוק (שתאריך תחילתו כרגע נדחה) המחייב בעלי בתים לעמוד בדירוג מינימאלי של דירוג אנרגטי, חבל לרכוש דירה היום ובעוד שנים מעטות תאלצו להחליף חלונות לחלונות זכוכית כפולה, לשנות את מחמם המים למחמם חסכוני ועוד ועוד מתוך מטרה לשפר את הדירוג האנרגטי של הדירה.
ה. מניפולציות על מחירי בתים / שכירויות – חוזה ארוך טווח , הבטחת תשואה, חוזה שכירות מול המדינה / העירייה ללא התעסקות ועוד ועוד מניפולציות שהמוכרים מבצעים בכדי למכור נכס נחות כעסקה חלומית…. פעמים רבות עסקה זו מתבררת כחלום בלהות
יש עוד נקודות רבות וחשובות שחובה לבדוק לפני רכישת נכס באנגליה או בכל מקום בעולם.
חשוב לבדוק את כל הנתונים ולהבין את העסקה עד הסוף.
ואם אתם לא יודעים איך ומה לבדוק – ממליץ להעזר בבעל מקצוע מטעמכם שפועל במדינה ומכיר את החוקים והתקנות.
השקיעו בחוכמה
הכותב: אופיר הררי, מנגיש ומלווה משקיעי נדל”ן באנגליה, יועץ לנדל”ן בישראל ומנגיש השקעות אלטרנטיביות בישראל
