בשנים האחרונות מחירי הנדל”ן בגרמניה עלו מאוד דבר שמשך המוני משקיעי נדל”ן מכל העולם ויש הטוענים שנוצרה בועה במחירים בגרמניה ובפרט בברלין.
בכדי לצנן את מחירי הנדל”ן הפרלמנט של ברלין אישר חוק המקפיא את שכר בדירה לתקופה של חמש שנים ( בפועל ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה ב1.3% לשנה החל משנת 2022 ).
נוסף על כך פותח מחשבון הקובע בהתאם למספר פרמטרים את גובה שכר הדירה המקסימאלי המותר לגבות, המחשבון לוקח נתונים שונים משנת 2013 ועל פיו ייקבעו מחירי השכירות החדשים, מבדיקות שונות נמצא כי לפי המחשבון החדש דירות במרכז העיר מחירי השכירויות יירדו עד כדי 50% !!!
בנוסף לכך, החוק החדש יחול רטרואקטיבית החל מיוני 2019 – שזה אומר שאם משקיע השכיר את הנכס במחיר הגבוהה מהמחיר המופיע במחשבון החדש – עליו להחזיר את הכסף לשוכר !!!
קשה להאמין שחוק כזה והתערבות כה גסה בכוחות השוק נעשית במדינה כה מתפתחת ובשנת 2020… זה נראה לנו מתאים יותר למשטרים חשוכים מהעבר..
המדינה רואה במהלך זה את טובת האזרח – שכן 80% מתושבי ברלין גרים בשכירות, המטרה היא להקל על האזרחים, להחזיר את המחירים למחירים שהיו בשנת 2013 וכן להשאיר את שכר הדירה בחמש השנים הקרובות , מהלך זה אכן יעזור לאזרח בטווח הקצר אבל מה יהיו ההשלכות של מהלך זה על מחירי הדירות ושכירויות בטווח הרחוק יותר ??
מנסיון העבר כל התערבות של פוליטיקאים אכן עוזרת לטווח הקצר, אולם בטווח הבינוני והארוך המצב נעשה רע יותר
המסר למשקיעים הוא ברור – הממשלה יכולה ומתערבת בצורה קשה במחירים ועל כן רצוי להתרחק מהשקעה במדינה זו !
מי שרכש נכס ציפה לעליית ערך הנכס ולתשואה נאה עלול מאוד להתבדות, התשואה תרד מאוד וכן עליית הערך.
אתן דוגמא פשוטה, נניח ורכשתי נכס המניב לי הכנסה חודשית של 1000 אירו ויש לי החזר הלוואה של 800 אירו = אני בתזרים כספי חיובי של 200 אירו לחודש, אבל אם במחירי השכירות החדשים אקבל רק 700 אירו אני כבר בתזרים שלילי של 100 אירו בחודש (ובנוסף אצטרך להחזיר לשוכר את ההפרש כלומר 300 אירו כפול 7 חודשים ) עקב כך, הבנקים עשויים לבקש בטחונות נוספים מהמשקיע שכן יש פגיעה בשכירות ובערך הנכס וההחזר… המשקיע עשוי לנסות ולהפטר מנכס זה אבל מי ירצה לרכוש נכס זה ? מי ירצה להשקיע במדינה שכזו ? מהלך זה עלול להדיר רגלי משקיעים שימצאו אלטרנטיבות טובות יותר להשקעה
כיון ברלין נהנית מהגירה חיובית רבה מאוד דבר שגרם לעליית מחירים ( דבר הקורה ברוב ערי הבירה וערים גדולות באירופה), הורדת מחירי השכירות בברלין ייצור הגירה חיובית רבה יותר ( לקבל משכורת של שנת 2020 ולשלם שכירות של שנת 2013…חלום ) כלומר מצוקת הדיור בברלין רק תלך ותגבר מצד אחד ומצד שני משקיעים ייצאו מהשוק ייבנו פחות דירות, מי שמשכיר דירה לא יתחזק אותה כראוי – הרי קיים ביקוש אדיר לשוק השכירות
מה אפשר ללמוד ממקרה זה לגבי השקעות במדינות אחרות ?
- כאשר אתם רוכשים נכס במחירי בועה אל תתפלאו אם יהיה תיקון בשוק על ידי הצרכנים או אף על ידי הממשלה באמצעות חוקים שונים ומשונים.
- בידקו את המדינה וחוקי השכירות הקיימים כלומר חוקי “הגנת הדייר” .
- יש להתמקד במדינות חזקות כלכלית שקופות ויציבות, מדינות מערביות דמוקרטיות קפיטליסטיות מדינות שיש בהם רוב של בעלי בתים ולא רוב של שוכרים.
- פיזור השקעות – כלל שהינו נכון תמיד.
- הזהרו מהשקעה במדינות מזרח אירופה ובכלל בהשקעה במדינות עם שורשים קומוניסטיים –יש סיכוי גבוה יותר לחוקים שייטיבו עם האזרח אבל לא עם המשקיע.
ולגבי ברלין, אני מניח שיהיו התנגדויות רבות לחוק ונראה באיזו מתכונת החוק יעבור לבסוף, אבל ניתן יהיה לנתח את ההשפעות של הפוליטיקה על שוק השקעות הנדל”ן בברלין ובכלל.
כאשר אתם משקיעים בנדל”ן עליכם לבדוק ולחשב את כל הסיכונים הקיימים, מדובר בכסף שלכם ועליכם החובה לעשות את כל הבדיקות האפשריות
שיהיה לכם בהצלחה !
