כל אחד שנתקל בניסיון שיווק של נכס נדלנ”י בארץ או בחו”ל בוודאי שמע על מחיר הנכס, התשואה שלו ומיקומו. האמרה “location, location, location” כבר הפכה למנטרה של סוכני נדל”ן, ומשרדי נדל”ן שונים אפילו קוראים לעצמם “prime location”, בכדי למשוך לקוחות פוטנציאלים רבים.
למה בעצם סוכני נדל”ן מתעקשים על המיקום? מדוע הם טוענים כי זה אחד
הפרמטרים החשובים ביותר לפני רכישת נכס?
הסיבה פשוטה: את הבית לא ניתן להזיז..
קנייה של נכס נדל”ן, מהווה בדרך כלל השקעה לטווח ארוך, ועל כן; למיקום הבית יש משמעות גדולה מבחינת הביטחון בהשקעה.
לא פעם מציעים סוכני נדל”ן לקנות נכס ישן במיקום נהדר, מאחר ושיפוץ נכס במיקום שנחשב מרכזי יאפשר לקבל החזר על ההשקעה וגם יבטיח את הביקוש לנכס כשתרצה לממש את ההשקעה. לעומת זאת, אם תקנו דירה חדשה ומשופצת בשכונה לא מוצלחת, רוב הסיכויים שלא יהיה קל למכור או להשכיר את הדירה.
איך נדע האם מיקום הנכס שהוצע לנו הינו מיקום מרכזי ומבוקש או אזור שכוח אל?
פשוט! דבר ראשון – google maps! דרך האינטרנט, תוכלו לראות מה יש בסמוך לנכס; כבישים ראשיים, תחבורה ציבורית (תחנת אוטובוס או רכבת קרובה), קניון, חנויות , בתי ספר, אוניברסיטאות (יהיה ביקוש של סטודנטים וגם של אנשי צוות), בתי חולים, אזורי תעסוקה, מסלולי אופניים ועוד..
מה אכפת לנו לאן הנכס קרוב? קניית נכס זה דבר נחמד וצעד נכון בדרך לעצמאות כלכלית מובטחת, אך הנכס ללא שוכרים לא יביא לנו לחם הביתה.. אנו מחפשים שוכרים, נכס שיחסוך לשוכר זמן יקר יהיה בעל ביקוש גבוה – הנכס לא יעמוד ריק ובנוסף על פי מחקרים רבים הנכס יושכר במחיר גבוה יותר.
למשל, אם רכשתי נכס שייעודו השכרה לסטודנטים, הדבר הראשון שעליי לבדוק הוא כמובן מרחק ההליכה מהנכס לאוניברסיטה! אבדוק היכן יש קווי אוטובוס או רכבת מהנכס לאוניברסיטה וכמה זמן זה ייקח למשכיר העתידי שלי.
דוגמא נוספת: אם פניתי לקהל של הייטקיסטים צעירים, הרבה מהם יעדיפו לגור במקום בו יש גישה נוחה וקצרה לעבודה ובנוסף גם שיהיה ממגוריהם נח להגיע למרכז העיר ולאטרקציות בה.
או-קיי, הבנתי מה זה מיקום מרכזי (פריים לוקיישאן ). האם כלכלית כדאי לי להשקיע באזור שכזה?
השקעה בנדל”ן מאפשר לנו תשואה מצרפית המורכבת מהתשואה (ההכנסה) החודשית, שאותה נקבל מידי חודש, ובנוסף גם מעליית ערך הנכס – התשואה שנקבל עם מכירת הנכס.
יש נכסי נדל”ן שאין בהם הכנסה חודשית כלל, אלא, ישנה ציפייה לעליית ערך, לדוגמא: קרקע חקלאית, אבל, בדרך כלל, אנו מעוניינים בשילוב כלשהו בין ההכנסה החודשית ובין עליית הערך.
עליית ערך הנכס היא נקודה שמשקיעים רבים שוכחים לחשוב עליה, משקיעים רבים “מסתנוורים” מתשואה גבוהה, אבל, מיקום הנכס או “תוכניות לעתיד” של האזור עלולים לגרום לכך שהמשקיע לא יתענג מעליית ערך הנכס בעתיד – ואולי אף ייתקל בקושי רב למכור את הנכס.
לצערי הרב, אני נתקל במשווקים אשר משווקים נכסים בשכונות רפאים תוך הבטחת תשואה גבוהה לשנה הראשונה. הלקוח עלול להתפתות לעסקה זו ולאחר השנה ימצא את עצמו עם נכס באזור של המון בתים ריקים, מה שיגרום לכך שלמשקיע יהיה קשה מאוד להשכיר את הנכס וכמובן למכור אותו…
רכישת נכס בסמוך למקומות מרכזיים בעיר, תחבורה נוחה ושירותים תעלה את הביקוש לנכס.
מרכז העיר, האוניברסיטה, בית החולים או תחנת הרכבת לא יזוזו ממקומם, ולכן השקעה במקומות הקרובים למקומות אלו מצויינת מבחינת המיקום.
התשואה
קראתם את הכתבה ואתם מעוניינים להשקיע במרכז העיר לונדון. בהשקעה זו, מחיר הנכס יהיה גבוה מאד והתשואה תהיה נמוכה למדי (סביב ה3%).
אתם צודקים, המיקום נהדר ותיתכן עליית-ערך ואפשר לקנות ולשמוח גם מתשואה (נמוכה) זו, אבל כאשר אנחנו משתמשים בכסף עבור השקעה בחו”ל בדרך כלל נרצה שהכסף יעבוד יותר.. מה עושים במקרה כזה?
מחפשים את הנכסים בערים מתפתחות, ערים שהמדינה משקיעה בהם ומפתחת אותם, רכבות חדשות או רכבות מהירות, תוכניות להקמת אוניברסיטה, מוזיאון, אזורי תעסוקה חדשים ועוד…
אנו מעוניינים להשיג את הנכס הנכון במיקום הנכון במחיר הנכון ובכל זאת לקבל תשואה נאה.
אתן דוגמא: כיום, ניתן לרכוש דירת מגורים באזור מתפתח בליברפול ולהנות בתשואה עתידית של כ6.5%(!).
ניתן להשקיע במגורי סטודנטים במיקום בו הסטודנט ילך ברגל לאוניברסיטה ובכך להנות מהכנסה חודשית המשקפת תשואה של8% (!!) ואף יותר (!!!!).
יש נכסים שבטבלת האקסל שלהם מראות תשואות גם של 12% 14% ואף יותר, אמת, אבל, עליכם להיות חכמים יותר ולהבין שבכל השקעה יש סיכון כרוך (אני לא מכיר השקעה שיש בה 100% ביטחון ו 0% סיכון.. גם כשהסיכון קטן – הוא עדיין קיים).
יש לברר ולהבין היטב את הסיכון ולבחור בנכס המתאים והבטוח ביותר עבורכם.
מעוניינים למצוא את הנכס עם האיזון המתאים ביותר לכם בין עליית הערך לבין תשואה חודשית?
מומלץ מאד להתייעץ ולבדוק את האזור, לבדוק מול יועצים ולהשקיע בחכמה.
בהצלחה!
אופיר הררי,
כפר הרא”ה,
ליווי אנשים להשקעות בנדל”ן מניב בחו”ל, ייעוץ אובייקטיבי לפני רכישת נכס בחו”ל.
טלפון / ווטצאפ: 050-3663588
מייל: [email protected]
פייסבוק: “אופיר הררי נדלן להשקעה בטוחה בחול”
