כמי שנמצא בצומת המרכזי הזה לא מעט שנים, מופנות אליי שאלות רבות בנושא. בכתבה הזו אנסה לרכז את השאלות המרכזיות שעולות מהשטח, ולתת להן מענה שיאפשר לכם לקבל תמונת מצב מלאה, בתקווה שעל בסיס המידע הזה תוכלו לבחון האם ההשקעה כזו עונה לצורך שלכם.
מעט נתונים רלוונטיים
אחד מהנתונים הדמוגרפיים לשנת 2017 באנגליה מצביעים על כמות של כ-2.3 מיליון סטודנטים ברחבי המדינה. נתון שבהסתכלות גלובלית מציב את אנגליה כמעוז עולמי להשכלה גבוהה, כאשר מספרם של הסטודנטים עולה מידי שנה.
אפשרויות המגורים של הסטודנטים כיום נחלקות בין המעונות הרשמיים של האוניברסיטה, שבהם מתגוררים כ-10% מכלל הסטודנטים; מגורים אצל ההורים; כאשר רוב הסטודנטים שוכרים דירה עם שותפים.
לפני למעלה מעשור דרשה ממשלת אנגליה מכל בעל נכס להפיק אישור שכירות (HMO) מיוחד, שיש לחדשו כל שנה. האישור נועד לפקח על מחירי הדיור. מהדרישה הזו התבהרה עוד יותר תמונת המצב, והיא שקיימת דרישה עצומה למגורי סטודנטים. בנוסף לכך עלה גם הצורך למצוא פתרון חסכוני ומתאים במיוחד לאוכלוסייה המיוחדת הזו.
חשבו ומצאו פתרון – מגורי סטודנטים.
מהצד של הסטודנטים - האם הפתרון התקבל בזרועות פתוחות?
לפעמים מה שנראה כפתרון אפשרי מוצלח מתגלה כלא יותר ממענה קלוש, אבל במקרה הזה הפתרון מסתמן כהצלחה, והוא הולך ותופס תאוצה. מה סוד ההצלחה? המגורים נבנים במרחק הליכה מהאוניברסיטה; וכוללים יחידות דיור קטנות שמצד אחד נותנות מענה להוזלת השכירות, ומצד שני נותנת מענה של פרטיות מוחלטת לשוכר בתנאים שמזכירים חדר במלון, וכוללים: חדר פרטי, שירותים ומקלחת.
עוד דבר חשוב לא פחות הוא הסביבה שנוצרה מעצם הגדרת המבנים האלה למגורי סטודנטים. מכאן שכל השכנים הם סטודנטים, וכך נוצרת אווירה סטודנטיאלית צעירה. למגורים התווספו שירותים נוספים ומפנקים, כמו; שמירה 24 שעות, מרחבי למידה ציבוריים, שירותי ניקיון, חדר כושר, קפיטריה, מכבסה, חנות נוחות, חניה לאופניים ולובי. ובזה לא מסתכמים הצ’ופרים, שכן הסטודנט אינו נדרש לטפל בתשלומי עירייה, וזוכה לגלישה חופשית באינטרנט.
מהצד של היזמים – האם יש להם עניין להשקיע במגורי סטודנטים?
כנקודת פתיחה נראה על פניו שההשקעה אינה כדאית, כיוון שעלות הבנייה היא גבוהה מבנייה רגילה. מדובר ביחידות דיור שכל אחת מהן כוללת שירותים ומקלחת, וכדי להפוך את המקום לאטרקטיבי עבור קהל היעד יש ליצור שטחי שירות רבים. כאשר שוק השוכרים מוגבל לסטודנטים בלבד.
אולם ממשלת אנגליה השכילה לספק ליזמים מספר הטבות, על מנת לעודד אותם לבנייה כזו. הראשונה שבהן היא מתן אפשרות להשבחה של קרקע תעשייתית לקרקע ייעודית למעונות סטודנטים בלבד Purpose Built Student Accommodation (PBSA). כלומר, עלות הקרקע ליזם היא נמוכה ואטרקטיבית.
הטבה נוספת היא רגולציה מהירה. יזם שמעוניין לבנות מגורי סטודנטים נכנס למסלול מהיר לאישור תוכניות הבנייה. ובנוסף, בנייה מהסוג הזה מזכה בפטור ממס רכישה (כאשר בנכס רגיל קיים מס רכישה של 3%).
מהצד של המשקיע – מהי הכדאיות בהשקעה מהסוג הזה?
אחד מהיתרונות הבולטים בהשקעה כזו הוא רף כניסה נמוך יחסית בגובה של כ-300 אלף שקלים. לצד זה מדובר בתשואה גבוהה במיוחד של 8 עד 10 אחוזים בשנה.
הביקוש הגדול לשכירות של הנכסים הללו כל כך גדול, ולכן יש יזמים שמבטיחים למשקיעים חוזה שכירות ל-3 עד 5 השנים הראשונות.
בנוסף, מגורי הסטודנטים מנוהלים בצורה מלאה על-ידי חברות ניהול שמתמחות בתחום, ומציעות “ראש שקט” למשקיע.
נסיון העבר מלמד אותנו על עליה של מעל 30% בשווי נכסים אלו במשך 6 השנים האחרונות.
וכן עליה דומה בעלות השכירות שאותה מקבל המשקיע
נשמע כהשקעה מעולה, אבל מה בכל זאת חשוב לבדוק?
בהחלט השקעה מאוד מעניינת , בנוסף ניתן לראות שבנכסים טובים מסוג זה קיימת עליית ערך הנכס וכמו כן עליה בתשואה למשקיע – לחץ לכתבה בנושא .ועוד כתבה פה.וגם פה
להשקעה מהסוג הזה יש להיכנס בעיניים פקוחות, ולאסוף מידע מקיף על כל נכס. יש לבדוק את מרחק מגורי הסטודנטים מהאוניברסיטה, את כמות הסטודנטים בעיר, וכמובן את סטנדרט היחידה: שירותים ומקלחת בחדר נחשבים לחובה, אבל כל תוספת רק תשביח את הנכס, ותהפוך אותו לאטרקטיבי, כמו; חדר כושר, חדר קולנוע או חניה לאופניים.
חשוב מאוד לברר מידע על היזם והקבלן בפרויקט, לבחון את איכות הבנייה, עמידה בזמנים ועוד. בנוסף לבחור בחברת ניהול אמינה וגדולה. כמו כן, לבדוק את הרישום של היחידה על שם המשקיע בטאבו, ואפשרות למכירת ביחידה בכל עת.
הסבר מפורט מדוע השקעה במגורי סטודנטים באנגליה – הינה השקעת WIN-WIN-WIN-WIN
אנגליה כמו הרבה מדינות מערביות מתמודדת עם מצוקת דיור, עד כמה שזה נשמע אבסורד עם כל האדמה שיש להם, אבל כשמדברים על מצוקת דיוק הכוונה היא בערים המרכזיות ששם מתקבצת רוב האוכלוסייה.
בערים הללו אין מספיק בניה חדשה שתענה על הביקוש ההולך וגובר, הן מצד הריבוי הטבעי, והן מצד ההגירה החיובית שהעיר מושכת אליה, של מהגרים מתוך בריטניה או מחוצה לה.
בתוך המצב הזה מנסים בערים האלה למצוא כל מיני פתרונות יצירתיים, למשל מתן היתרים להסב בניני משרדים לבניני מגורים, חלוקה של בתים ודירות לקטנות יותר ועידוד יזמים לבנות.
אחת הדרכים היצירתיות והמסודרות יותר שהם מצאו היא כל נושא היזמות הפרטית בתחום מגורי הסטודנטים, לפני כ 14 שנים איש ממשל בריטי חשב על מהלך שיוכל ליצור מצב בו הוא מייצר מלאי דירות חדש ממלאי קיים, ובצורה האפקטיבית ביותר.
כדי להבין את זה צריך להכיר את המושג HMO, כאשר אדם בעל בית או דירה באנגליה מעוניין להשכיר את אותו נכס לשותפים שאינם בני משפחה, הוא יכול לעשות את זה, אבל צריך לבקש רישיון לכך מהעירייה, לאישור הזה קוראים HMO ראשי תיבות של בית מרובה שותפים (בתרגום חופשי).
כשאותו איש ממשל ראה כמה אישורי HMO הונפקו באותה שנה, הוא קיבל הארה ונולד אצלו רעיון מבריק, היה לו ברור כי רוב מוחלט של האישורים האלו ניתנו לנכסים שהושכרו לסטודנטים, הרי בדרך כלל רוב האנשים לא גרים בשותפות, סטודנטים כן, ובאנגליה יש למעלה מ 2.5 מליון סטודנטים שלומדים בכ 169 אוניברסיטאות ואין ספור מכללות ובתי ספר מקצועיים. הרבה מהסטודנטים מגיעים מעבר לים ומכל מיני מדינות, הרבה סינים מגיעים ללמוד באנגליה, אבל גם ממדינות המפרץ, מדינות ערב, אפילו מלך ירדן ונשיא סוריה למדו באנגליה. בקיצור ללימודי השכלה גבוהה בבריטניה יש שם טוב שמושך סטודנטים מכל העולם, והאוניברסיטאות הבריטיות נחשבות למובילות בעולם.
באופן מסורתי לאוניברסיטאות יש מעונות רשמיים שבהם גרים סטודנטים, אבל בכל העולם וגם באנגליה, יש במעונות הרשמיים מקום לכ 10-15% מכלל הסטודנטים הלומדים באותה אוניברסיטה, עכשיו תארו לעצמכם כשיש כמות עצומה כזאת של סטודנטים כשרק ל כ 15% מהם יש מקום במעונות, אז כמה דירות רגילות הם תופסים בעיר כשהם גרים בהם כשותפים, אותן דירות ובתים יכלו להיות מושכרים או להימכר לאזרחים רגילים, ובכך לצמצם במשהו את מצוקת הדיור.
נשאלת השאלה איך ניתן להוציא את הסטודנטים האלו מאותם נכסים בהם הם גרים כשותפים, הרי צריך לתת להם אלטרנטיבה טובה, שהם גם יהיו מבסוטים ממנה, וזה לא שאנגליה תפסיק לעודד סטודנטים להגיע אליה ללימודי השכלה גבוהה, ובטח היא לא תמנע מסטודנטים להגיע או תטיל מכסות, אז מה כן ? כך נולד הרעיון של להגדיל את כמות בניני מעונות הסטודנטים.
בהתחלה פנה אל האוניברסיטאות אבל זה לא זז כי הם משקיעים באקדמיה ולא בנדל”ן, חיבר אליהם גופים מוסדיים גדולים שיביאו כסף ויבנו, אבל זה זז לאט מידי. לבסוף החליטו לפתוח את זה ליזמות פרטית ולעודד יזמים לבנות בניני מגורי סטודנטים.
איך מעודדים יזם לבנות משהו שבהכרח יקר יותר מלבנות בניין סטנדרטי, הרי אם רק ניקח את העובדה שבמגורי סטודנטים יש שירותים ומקלחת בכל חדר, וגם הרבה יותר קירות פנימיים כי זה מחולק כמו מלון, וכמו מלון יש גם הרבה חללים משותפים, מטבחונים ופינות ישיבה ואכילה לכל שש יחידות, לובי, טרקלינים ללימוד ולמנוחה, חדר כושר, חדר קולנוע, חדר כביסה, חניה לאופניים וכו’, לכן כשבאים לחשב כמה עולה לרכוש למטר בניה, לא רלוונטי לשאול מה גודל היחידה האישית ולחלק את המחיר רק לפי זה, כי מחיר הבנייה כולל השטחים המשותפים מתחלק בין כל היחידות, לכן אין קשר בין המחיר שמשלמים לגודל היחידה הספציפית.
הדרך לעודד יזם לעשות זאת זה ע”י מתן “סוכריות” לאורך התהליך, נתחיל בעלות הקרקע, הוחלט לאפשר ליזם שמעוניין לבנות כזה מבנה לעשות זאת על קרקע זולה, לכן לקחו קרקעות תעשייתיות שבגלל אופן ההתפתחות הערים באנגליה ישנם הרבה קרקעות כאלו דווקא במרכזי הערים, ולאפשר הסבה של הקרקע בשינוי יעוד מתעשייה לקרקע חדשה שנקראת P.B.S.A התרגום חופשי, קרקע ייעודית לבנית מעונות סטודנטים, זאת אומרת שלא ניתן לבנות עליה דבר אחר ולכן הקרקע הזאת נשארה מוגבלת במה שניתן לעשות איתה ולכן נשארה זולה, לעומת קרקעות המושבחות לבניה למגורים שמחירן מרקיע שחקים. קרקע היא מרכיב כלכלי חשוב בפרויקט ובאופן הזה הפכו את הבניה לכדאית יותר עבור היזם, בנוסף דאגו גם שהרגולציה בנושא תהיה פשוטה ומהירה, כך שאם יזם מבקש שינוי יעוד ל P.B.S.A זה קורה מאד מהר, בערך חודש לקבל אישור, גם מבחינת היתרי הבניה דאגו שבמקרה כזה הכול יזוז יותר מהר, מעבר לאינטרס הברור של העיריה לאשר מבנים כאלו, שהרי העיר סובלת ממחסור במגורים רגילים עבור הגידול שלה, והם מעוניינים לשחרר את הסטודנטים מדירות השותפים, המדינה נתנה לזה עוד דחיפה בכך שהיא מכירה ביחידות האלו שנבנות כחלק מהיעדים שהעירייה צריכה להציג למדינה של כמה דירות חשדות נבנו בעיר באותה שנה. ואכן תהליך קבלת ההיתרים זריז יותר, סדר גודל של מספר ודשים בודדים. בנוסף הקלו במיסים בכך שאין מס רכישה על הקרקע מסוג זה, שזה כבר חסכון שהוא גם ליזם וגם למשקיע כי גם המשקיע לא ישלם מס רכישה, והעיריות גם לא מחייבות יחידות כאלו במיסים מוניציפאלים כגון ארנונה, שוב חיסכון. היזמים הבינו שיוכלו בקלות לבנות ולמכור את היחידות למשקיעים ובכל להרוויח, והגלגל התחיל.
הבנו איך המדינה מרוויחה, איך העיריה מרוויחה ואיך היזם, עכשיו נדבר על המשקיע שרוכש, הסטודנט והוריו. המשקיע מקבל אפשרו לרכוש יחידה או יותר בעלויות נמוכות בהרבה מרכישה של דירה להשכרה, והתשואות בסוף גם גבוהות יותר. הפרויקטים הללו מנוהלים באופן מלא, ונקראים באנגליה קאוץ’ אינווסטמנט (השקעת כורסא) משום שהמשקיע לא צריך לעשות כלום חוץ מלשלם על הרכישה, מפה ואילך הכול נעשה עבורו והכול סגור מראש, כך שיש חברות ניהול ייעודיות המתמחות במגורי סטודנטים, חברות הניהול יאתרו את הסטודנטים ויציעו להם לשכור בבניין, הן יודעות לאתר את הסטודנטים עוד בארצות המקור שלהן, כך שכשהוא נרשם לאוניברסיטה הוא כבר יודע היכן יגור, הדירות מגיעות מרוהטות, המשקיע לא צריך לדאוג לכך, הסטודנט שוכר את היחידה כמו ששוכרים רכב, זאת אומרת שם דיפוסיט (סכום לביטחון) שממנו ייקחו כסף לשלם על נזקים קטנים אם יקרו בדירה, ובכל מקרה כל סטודנט חייב להחתים ערב, בדרך כלל ההורים, הערב יצטרך לשלם אם הנזק שיקרה יחרוג ממסגרת הדיפוזיט. החברות מעניקות לסטודנטים שירותי נקיון ביחידות, אותם פועלי נקיון הם גם אלו שעושים בדיקה לראות שהכול תקין, בכל קומה ממונה סטודנט כשגריר ככך שמעבר לשעות העבודה הרגילות בהן יש נציגים של החברה בבניין לכל עניין, הסטודנטים האלו נותנים מענה לכל מקרה, כגון סטודנט שננעל מחוץ ליחידה שלו כי איבד את המפתח וכו’
הסטודנטים שמחים לעבור למעונות החדשים גם בגלל שזה חדש לעומת דירה ישנה ומוזנחת בה היו גרים כשותפים, הבניינים הללו נבנים במרכזי הערים וככל שזה יותר סמוך לאוניברסיטה ככה זה יותר מושך סטודנטים לבוא, זה חוסך להם כסף וזמן בתחבורה ציבורית, הקרבה מאפשרת להם גמישות בזמן הלימודים ללכת ולחזור מהיחידה לאוניברסיטה, וזה גם קרוב להם למרכזי הבילוי והקניות. יש להם WIFI חינם, שירותי דאר ושירותים נוספים, האווירה סטודנטיאלית, קל לקבוע עם חבר לימוד משותף.
וההורים של הסטודנט שמחים כי הם רגועים שהילד שלהם נמצא במקום מוגן ומאובטח 24/7 ולא גר בשכונות הפחות טובות של העיר, שלשם בדרך כלל הם הולכים לשכור דירות מפאת המחיר הנמוך יותר מאשר בשכונות הטובות. הילד שלהם יכול להתרכז טוב יותר בלימודים, פחות מטלטל בדרכים, ונמצא עם עוד סטודנטים רבים באווירה לימודית.
ככה יוצא שהפרויקטים הנ”ל מאפשרים מצב של WIN WIN WIN WIN WIN WIN שש פעמים כולם מרוויחים, המדינה, העיר, היזם, המשקיע, הסטודנט וההורים שלו.
אשמח לשוחח איתכם ולהתקדם יד ביד להשקעת הנדל”ן הקרובה שלכם
אופיר הררי – ייעוץ אובייקטיבי לפני רכישה של נכס בחו”ל
ליווי של אנשים להשקעות בנדל”ן מניב בחו”ל,
טלפון: 050-3663588 | מייל :[email protected]
