ברכישת נכס נוסף (שני והלאה) המצב שונה- מס רכישה של 8% מס שבח של 25% תשלומים על תיווך (2%) עו”ד (0.5%) פתיחת תיק משכנתא ועוד הוצאות …מה שמטיל בספק גדול את הכדאיות הכלכלית – בכדי להרוויח בעסקה זו נצטרך עליית ערך משמעותית מאוד של הנכס בזמן קצר (כלל אצבע אומר שבעסקה טובה מרוויחים 25% בשנתיים, לעומת עסקה פחות טובה שבה נרוויח 25% בעשר שנים)
משום כך, רבים פונים כיום לעסקאות ה 10/90 או 20/80 מתוך כוונה להכנס לעסקת “פרי סייל” במחיר נמוך, בסכום קטן יחסית (10 או 20 אחוז מעלות הנכס) ומכירת הנכס לפני השלמת הרכישה ולפני הצורך בנטילת משכנתא – תוך מחשבה על עליית מחירים ורווח הון נאה.
*מהם הסיכונים שאותם משקיעים חייבים להבין?*
א. מחיר הנכס- ראיתי לא מעט יזמים המציעים נכס במחיר מופקע – תוך הדגשה של המחיר הנמוך שיש לשלם היום ( רק 10 או 20 מעלות הנכס) – כמו בכל עסקת נדל”ן- חייבים לבדוק היטב את מחיר הנכס ולא להתפתות למילים ריקות כמו “מחירי פרי סייל” מבלי להדוק את מחירי השוק.
ב. בכדי למכור את הנכס לפני האכלוס אנו מחוייבים וכפופים לאישור הבנק – ככל ויהיו בפרויקט יותר משקיעים שירצו למכור, הסיכוי שהבנק יסרב לנו יגדל.
ג. חשוב להבין כי במידה ולא תצליחו למכור את הנכס עד מועד מסירת הנכס- יהיה עליכם לשלם את יתרת התשלום (80 או 90 אחוז) אי עמידה בתשלום זה עלול לגרום לכם להיות “מפרי חוזה” ועלול להביא את היזם לחילוט הכסף הרב שהשקעתם – כלומר כל אותם 10 או 20 אחוז ששילמתם ובנוסף ההוצאות הנילוות ששלמתם עלול לרדת לטמיון (זכרו התשלום יהיה בעוד 3/4 שנים, מאחל לכולם בריאות טובה ועליה במשכורת- אבל אין לדעת מה יקרה מחר… )
ד. במידה ובפרויקט נכנסו משקיעים רבים במטרה למכור לפני הרכישה – עלול להיווצר עודף היצע – מה שיוביל לירידת מחירים ולקושי במכירת הנכס.
ה.. ליזם אין כל אינטרס לסייע לכם במכירת הנכס, אין לו אינטרס “לשגע” את עורכי הדין, אין לו אינטרס לדאוג לכם לזמנים שבהם תוכלו להראות את הדירה לקונה פוטנציאלי וכו’.. זכרו- כאשר אתם רוכשים את הדירה סביר שהיזם יהיה מאוד סובלני ונחמד אליכם- כאשר אתם תרצו למכור- ליזם אין שום רצון וסיבה לסייע לכם ולהקדיש לכם מזמנו.
ו. בעסקאות אלו היזם מקים משכנתא על שמכם, משכנתא המשולמת על ידי היזם (עד קבלת התשלום הסופי מכם) – כאשר תרצו למכור את הנכס תצטרכו לבצע “הסבת ערבות” ועו”ד קבלן – ייתכן שהבנק לא יאשר את המוכר שלכם להסבת הערבויות או לא ירצה בכלל לבצע הסבה זו וכמו כן עו”ד הקבלן יכול לדרוש סכום משמעותי בכדי לבצע זאת (אנחנו גורמים לו לכאב ראש לא קטן…)
ז.. פעמים רבות הרוכש יצטרך לבצע תשלום בגין הלוואת הקבלן- מה שיצריך מהקונה הון עצמי גבוה (ולמה שהוא ירכוש מכם ולא ישירות מהקבלן בפרויקט זה או בפרויקט חדש אחר וללא התשלום הראשוני הגבוה ?) בנוסף הרוכש לא יקבל ערבות בנקאית על הסכום שמעל המחיר המקורי שאנו שילמנו כשרכשנו.
לאור סיבות אלו וסיבות נוספות, לדעתי, כאשר מדובר בעסקה של רכישת נכס שני מתוך כוונה למכור אותו לפני השלמת הרכישה – יש סיכונים רבים שלצערי רבים מהמשקיעים אינם מודעים להם או שאינם מבינים את המשמעות- וכפי שכתבתי- הדבר עלול להביא אותם עד כדי איבוד כל הכסף שהם השקיעו בפרויקט (תשלום לקבלן, תשלום לעו”ד, תיווך …) וכל כן מדובר בהשקעה מסוכנת.
*אז איך כן כדאי להשקיע ?*
כאשר אנו מעוניינים להשקיע בנדל”ן כחלק מפיזור ההשקעות ללא תשלומי ומיסים גבוהים כפי שקיים בדירה שניה, ללא השקעה בסכום גדול מאוד תוך נטילת הלוואות והתחייבויות – ההשקעה המומלצת לדעתי לימים אלו הינה *השקעה פיננסית בנדל”ן* מה זה אומר?
א. משקיעים כסף לפרויקט נדל”ן ספציפי או למספר פרויקטים במקביל
ב. ההשקעה הינה לתקופה קצובה (בדרך כלל 2/3/5 שנים) – בסיום התקופה נקבל את כספינו חזרה בתוספת תשואה שנתית נאה מאוד
ג. ישנם פרויקטים שבהם נקבל את התשואה כל רבעון / שנה או בסיום החוזה, בנוסף ישנם פרויקטים שבהם נקבל תשואה ידועה מראש (רשת ביטחון) ובנוסף תשואה בהתאם להצלחת הפרויקט – הכל בהתאם לחוזה עליו נחתום.
ד. יתרונות חשובים נוספים :
1. הכסף שאתה משקיע “מתחיל לעבוד” באופן מיידי,
- אין בעסקה זו עלויות מתווך, מס רכישה, עו”ד וכדומה – כל הכסף שתשקיע – עובד עבורך.
- אין צורך לקחת משכנתא- החוזה יהיה בעבור הסכום אותו תשקיע.
- אין התעסקות עם רכישת דירה, בדיקת הדירה, מפרט טכני, חוזים דרקוניים…השקעה זו מעולה גם למי שאינו מעוניין לתפעל נכס מול שוכרים (חוזה שכירות, תיקון דוד מים, מזגן, נזילה מהגג, ביטוח דירה, בעיות בתשלום ועוד..)
- מחירי הדירות עולה? מחירי הדירות יורד ? בעסקה זה אתה לא חשוף לתנודות שוק הנדל”ן כלל (אלא אם כן בחרת במסלול של תשואה בסיסית + השתתפות ברווחים)
6. ניתן להתחיל ולהשקיע גם בסכום של כ- 200 אלף ₪ בלבד ולהנות מתשואה גבוה “כמו המשקיעים הגדולים”.
חשוב להבין שההשקעה הפיננסית שאציע לכם עברה בדיקות ובחינות רבות, היזם המבצע הינו יזם בעל נסיון רב שבנוסף נותן לנו שורה של בטוחות חזקות לכספינו, פעמים רבות מדובר בפרויקט של התחדשות עירונית – מה שמקטין סיכון שכן ליזם אין הוצאות על רכישת הקרקע ועוד..
עקב חוק הניצעים אינני יכול לפרסם פרויקטים ספציפיים ואת התשואה שהשגתי לכם- אם אתם מעוניינים לשמוע עוד פרטים ולבחור את ההשקעה המתאימה לכם – דברו איתי
ליחצו כאן- ונתאם זמן נח לשיחה
יום נהדר ותשקיעו בחכמה
אופיר הררי 050-3663588
