קצת רקע – מה היא דירת HMO?
HMO – Houses in Multiple Occupations. השכרה מפוצלת לדיירים שונים, בתרגום חופשי. הכוונה לנכס המחולק לחדרים כאשר השכירות הינה פר חדר, כלומר, בדירה זה בכל חדר יש שוכר אחד או יותר כאשר המטבח, השירותים והמקלחת משותפים לכל דיירי הדירה. כל אחד שוכר את החדר שלו בלבד ומשלם רק עליו. מי מעוניין בהשכרה זו? בעיקר סטודנטים, מהגרי עבודה, מבקשי מקלט וצעירים. בעקבות הביקוש הרב להשכרה מסוג זה, הוחלט באנגליה שעל בעל דירה המשכיר אותה בצורה זו (לפי החוק – 3 אנשים ויותר, שאינם קרובי משפחה) חלה החובה להוצאת רישיון HMO.
למה כדאי לרכוש נכס HMO או אפילו להפוך נכס קיים לHMO?
דירות מהסוג הזה לא נועדו לשימוש עצמי וגם לא להשכיר למשפחה – זו דירה שנועדה להשקעה ובזכות ריבוי השוכרים, המשקיע נהנה משני יתרונות חשובים:
היתרון הראשון הוא התשואה התשואה המצרפית (כלומר, זו המתקבלת מכל השוכרים יחד) נותנת תשואה עודפת מאשר השכרה “רגילה”.
היתרון השני הוא פיזור הסיכון בהשכרה “רגילה”, אנו חשופים לחוסר תשואה מסיבות שונות, למשל עקב עזיבת השוכר, מה שמביא אותנו למצב בו או שיש לנו תשואה או שאין (משחק של 0 או 1, הכל או כלום), לעומת זאת, בהשקעה זו, כאשר יש מספר שוכרים – אנו מאמינים שבכל רגע נתון יהיה לפחות שוכר אחד וכך יהיה לנו תמיד תזרים חיובי מההשכרה.
החלטתם ללכת על זה. מה צריך לדעת?
– ביקוש להשכרה של חדר באזור,
האם קיימים באזור שבו אתם מעוניינים לרכוש את הנכס (או לרכוש נכס ו”להפוך” אותו לHMO ) נכסים דומים? האם יש להם ביקוש להשכרה? האם האזור לא מתאים או רווי וחדרים מסוג זה עומדים ריקים?
חייבים לבדוק את כמות החדרים המוצעים להשכרה באזור בו אנו מעוניינים לרכוש, לבדוק את מחירי השכירות ולבדוק כמה זמן החדרים מוצעים להשכרה עד שהם מושכרים.
בדיקות אלא יסייעו להימנע מקנייה של חלום לתשואה גבוהה ובפועל נשאר עם נכס ללא ביקוש להשכרה מסוג זה.
שימו לב – ככל שמחיר הדירה באזור “נמוך” יחסית – יותר ויותר אנשים ירצו להגיע להשקעה קטנה עם תשואה גבוהה – מה שעלול להוביל להצפה בנכסים מסוג זה באזור ולקושי רב בהשכרה, מאידך, ככל שמחיר הדירות באזור גבוה יותר והעלויות הנילוות (כפי שיפורט בהמשך) גבוה – יהוו חסמי כניסה גבוהים יותר = מלאי קטן יותר של דירות מסוג זה ובכך לתת יתרון לנכס.
– הכרות עם החוק בנוגע לדירות HMO,
על פי החוק שהתקבל ב 2018; יחידות בהן חמישה שוכרים (ובחלק מהעיירות שלושה) מחייב את בעל הנכס בהוצאת רישיון מיוחד.
עלות הוצאת הרישיון הינה כ- 800 פאונד, כשתוקף הרישיון הוא לחמש שנים.
כל חידוש של הרישיון מצריך אישורי תקינות (אישורים מבעל מקצוע, שהגז, מערכות גילוי עשן, המים והחשמל תקינים) וכמובן שיש עלויות לבעלי המקצוע לצורך הוצאת אישורים אלו.
עוד פרט; הרבה מהנכסים הללו מושכרים לארבעה שוכרים ואינו מצריך רשיון מיוחד, אבל יכול להיווצר מצב שאחד השוכרים מעוניין שבן/בת זוג יגורו גם כן באותה הדירה, ולכן מספר הדיירים בדירה עלה לחמישה – מה שמחייב את בעל הבית להוציא את הדייר ולהפסיד שכירות או להוציא רישיון (כאמור עם כל ההוצאות התלויות בדבר).
– תחלופה גבוהה של דיירים
בכדי למקסם את הרווח, בעלי בתים רבים משכירים לארבע דיירים זרים זה לזה. הסטטיסטיקה מוכיחה כי נדיר מאוד שדייר יישאר לאורך זמן רב בדירה.
– הוצאות
הנכס מביא איתו גם הרבה הוצאות; ניהול הדירה – כמובן שיש צורך בחברת ניהול, ניהול של HMO יקר יותר מניהול דירה רגילה – העלות מגיע לכדי עלות שכירות של חצי חדר לחודש.
עלויות חשמל, גז, ארנונה וכו’ – משולמים בנכסים אלו על ידי בעל הנכס! העלות עלולה להגיע לכדי עלות שכירות של חדר בנכס בחודש.
בלאי – בדירות מסוג זה קיים בלאי מוגבר (תחלופת שוכרים גבוה ).
ובנושא הארנונה; עד לא מזמן הארנונה היתה רגילה (כמו כל בית מגורים), אך לאחרונה עיריות רבות שולחות פקחים לדירות הללו והם משנים את הארנונה לארנונה עסקית (כשמטרתם היא הפחתה של יחידות HMO באזור)
איך בכל זאת כדאי להשקיע בדירות HMO?
ככול שיש יותר דיירים משלמים יש יותר רווח. בדירות עם שמונה דיירים (חלק מהחדרים לבודדים וחלק לזוגות) שולי הרווח גדלים, אבל- בדירות בהן יש מעל לשישה חדרים יש צורך בהיתר בניה (שלא קל לקבל).
לסיכום
במאמר זה נתתי לכם מידע שלא כל משווק ייתן לכם על סוג נכס זה
כאמור, יש עסקאות טובות ועסקאות גרועות – על המשקיע חלה החובה לבחון את העסקה להיות מודע לכל ההיבטים ולהחליט – מתאים או לא.
אשמח לסייע לכם
אופיר הררי – ליווי ויעוץ בהשקעות נדל”ן מניבה בחו”ל.
אופיר הררי 050-3663588
המאמר נכתב על ידי אופיר הררי – יועץ להשקעות נדל”ן בארץ ובאנגליה, ליווי אנשים להשקעות מניבות
