השקעה בהלוואה ליזם תמ”א 38

תמ”א 38- תוכנית מתאר ארצי לחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה.
עלות חיזוק המבנים הישנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית, ונדרש מנגנון למימון העבודות. מטרתה של תמ”א 38 היא להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים, על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות וכן קיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם
במסגרת תמ”א 38 נהנים בעלי הדירה מתוספת של חדר (ממ”ד דירתי ), מעלית, חניה, לובי, עיצוב הבניין ועוד.. ישנה אפשרות לבצע תמ”א על ידי שיפוץ והגדלת המבנה הקיים (תמ”א 38 א) או על ידי הריסת המבנה הקיים ובנית בניין חדש (תמ”א 38 ב ).

יזם הפרויקט מקבל זכויות בניה לתוספת דירות בבניין – יוצא מכן שהיזם נהנה מרווח כספי (מוכר דירות חדשות) ובעלי הדירות נהנים מדירה חדשה וגדולה יותר בבניין חדשני ונאה יותר.

שאלה שרבים שואלים היא מדוע אם כן  יזם פרויקט התמ”א מעדיף להלוות כסף מהציבור ולשלם עד12% ריבית לשנה ולא לקחת כסף מהבנק  ולשלם 4.5% ריבית?

כאשר פונים למימון בנקאי יש לעמוד בתנאים מסוימים על מנת לקבל מימון. כאשר מסתכלים על מכלול הדרישות הבנקאיות מן היזם עולה תמונה קבועה של סרבול וחוסר גמישות של הבנק לצרכי היזם, כולל תשלומים קשיחים ללא התייחסות לגורמים המשתנים בבניה של פרויקט. טופס 4 ועוד..

בשנים האחרונות רק כ 30% מסך הפרויקטים של התחדשות עירונית ממומנים ע”י המערכת הבנקאית- מדוע זה קורה?

הבנקים מעוניינים בפרויקטים מסך השקעה מסוים, סביב 100 מיליון ₪. פרויקטים ממוצעים בגובה של כ 30 מיליון ₪ ברוב המקרים רק יוצרים עומס על הבנק והרווחיות מבחינתם לא גבוהה.

בנוסף, הבנק מעמיד רשימת דרישות קבועה למימון:

1. הון עצמי מושקע של היזם בגובה 30%, השלמה בנקאית בגובה 70%. אבל… התנאי לקבלת ה 70% הוא מכירה מוקדמת (Pre sale) של 30% מהדירות החדשות שנבנות. בפרויקט ממוצע שבו מוסיפים 24 מדובר על כ 7 דירות שאמורות להימכר על הנייר במכירה מוקדמת. בממוצע, מחיר דירה על הנייר נמוך בכ 250 אלף ₪ ממחיר דירה במצב מוגמר. הפער במקרה הזה הוא בסך 1,750,000 ₪ שנגרעים מרווחי היזם על חשבון הביטחונות לבנק.
2. הבנק גובה בממוצע עמלות וריביות מסוגים שונים כמו: עמלת פתיחת תיק הלוואה בגובה 1.2% (כ 360 אלף ₪ בהלוואה של 30 מליון), עמלת הקצאת אשראי/ליווי הפרויקט בגובה 2.2% מסך המימון (בממוצע כ 660 אלף ₪), עמלה קבועה בגין עריכת מסמכים משפטיים (כ 100 אלף ₪), ריבית על ההלוואה בגובה של כ 4.5% (כ 1,350,000ש”ח לשנה) פרמיה שנתית בגין פוליסות חוק מכר כ 1.5% לשנה (כ 900 אלף ₪ למשך הפרויקט) עמלת ערבות ביצוע בגובה של כ 1.5% מסך המימון (כ 450 אלף ₪), עמלת ערבות חוק מכר בגובה 1.2% לשנה (כ 600 אלף ₪), לעיתים מתווספות דרישות נוספות. סה”כ עלויות בדוגמה הזו: 5,770,000 ש”ח. בנוסף יש את עלות ההפסד בגין מכירה מוקדמת בסך 1,750,000 ₪ .
   כלומר העלות הכוללת של המימון הבנקאי להלוואה בסך 30 מליון ₪ הינה 7,520,000 ₪

מימון חוץ בנקאי ממוצע עומד על כ 11%-12% הכולל את כלל העלויות והעמלות. סה”כ עלות בדוגמה הזו כ 3,600,000 ₪. כלומר מימון חוץ בנקאי לפרויקט זה לשנתיים הינו  12%*2= 7,200,000 ₪.

יוצא כי הפער כלל אינו  גבוה וברוב המקרים גמיש בסטיות של 5% לכאן או לכאן, לעומת זאת הגמישות של הגוף החוץ בנקאי והשקט הנפשי שווה ליזם את המחיר הנ”ל ומכן שרוב יזמי הפרויקטים הללו מעדיפים לקחת מימון חוץ בנקאי מאשר מימון בנקאי.