השקעה בדיור מוגן (בתי אבות) באנגליה – חוות דעת

מה חשוב לבדוק:
חשוב לבדוק האם אתם משקיעים בבתי אבות  / דיור מוגן קיים ופעיל או בבניה של בית אבות חדש  ( אני מניח שלא מדובר בבניה חדשה שכן ההצעה למשקיע היתה תשואה מהיום הראשון – אם מדובר בבניה חדשה יש שאלות לגבי העסקה בכללותה… )

בכדי להקטין סיכון מומלץ להשקיע בחברה של דיור מוגן המפעילה נכסים רבים, וכן יש לבחון את אחוז התפוסה הקיים בדיור מוגן שהחברה מפעילה, לבדוק את המחיר שהמבוגר משלם לחברה בגין השהייה ( ניתן בקלות להתקשר ולהציג עצמנו כמתעניינים עבור הורים מבוגרים, וכך לראות אם יש מקומות פנויים וכן לדעת את המחיר )

יש לקחת בחשבון שעלות התפעול של בתי אבות באנגליה הינו גבוהה מאוד שכן מדובר בתקנים רבים ומחמירים הקיימים בתחום זה – בית אבות שלא עומד בתקנים אלו (של הCQC-נציבות איכות הטיפול) – נסגר ( ולצערי “זכיתי” לראות לא מעט בתי אבות שנסגרו…)

לאחר שיהיו בידינו נתונים אלו נוכל להעריך את התשואה שמפעלי בתי האבות מקבלים ונראה אם תשלום אלינו ( של10% ) “מחזיק מים” ( כלומר יש לבתי אבות רווח שיאפשר להם לשלם למשקיע וגם שישאר אצלם רווח  – יש לקחת בחשבון שהתפוסה לא תמיד מלאה, יש שיפוצים, בלאי  וכו’ ) או שחלילה מדובר בחלום ורוד מידי שנועד למשוך משקיעים ולא מדובר בהשקעה אמיתית. 

כמו כל השקעת נדל”ן יש צורך לבחון את האזור, מה כמות האנשים שהדיור המוגן ישרת, האם יש הגירה חיובית לאזור, מה אחוז המבוגרים, מה רמת ההכנסה כיום, כמה מתושבי האזור הינו בעל בית ( כלומר בעלי אמצעים לשלם עבור הדיור המוגן ) יש לבדוק מצב השכונה, נתונים סוציאו-אקונומיים ועוד, מומלץ מאוד לא להתעצל – אתם משקיעים כסף שעבדתם קשה בכדי לחסוך אותו ועל כן חייבים לנסוע ולראות את הנכס שאותו אתם רוכשים, לחוש את הסביבה והאוכלוסיה.

חובה לקחת שמאי שיידע להעריך לכם את שווי הנכס ( הסברתי בעבר על חברות המשווקות נכס בשווי כפול תוך הבטחת תשואה – כאשר מי שמפסיד זה המשקיע התמים )

אם החברה גדולה ויציבה ( רשת של אלפי חדרים, נתוני תפוסה מרשימים ורווח גבוהה ) סביר להניח שהם יעמדו בכל ההסכמים שלהם איתכם.

אבל –ואני תמיד חושב שיש לקחת בחשבון מקרי קיצון אפשריים,  מה קורה אם חברת הדיור המוגן חלילה תקלע למצב שבו ההכנסות שלהם לא יאפשרו להם לשלם לכם את התשואה המובטחת או חלילה למצב של”פשיטת רגל ” – מה עושים במקרה שכזה ?
אנו מבינים שבניגוד לנדל”ן עצמאי – כגון בית, דירה, מחסן, דיור סטודנטים וכדומה – נכס שאותו אני יכול לנהל בעצמי או עם כל חברת ניהול מקומית בנכס מיוחד מסוג זה חייב להיות מנוהל עם חברת ניהול מקצועית בתחום ( הרי לא סביר שהמשקיע יאלץ לחפש בעצמו מבוגר שמעוניין להגיע לדיור המוגן או לבית האבות שהוא רכש שם חדר… ) זה מזכיר לנו השקעה בחדר בבית מלון – מה נעשה עם החדר במידה ובית המלון ייסגר חלילה ?

הפתרון לכך הוא מסורבל וקשה, יש לגבש את כל קבוצת המשקיעים יחד, יש למנות עו”ד המייצג את כולם למכירת הנכס, יש למצוא קונה התהליך הזה עלול להמשך זמן רב אבל עוד יותר בעייתי מבחינת המשקיע הוא הסכום שהוא יקבל בסיום התהליך, לעניות דעתי קיים חשש רב שהמשקיע יאבד חלק מהקרן שהוא השקיע ( כלומר משקיע רכש יחידה במחיר X ולאחר מכירת הנכס המשקיע עלול לקבל רק חצי X …כלומר הפסד כספי רב ).
לסיכום : אני רואה השקעה בבתי אבות באנגליה כמו גם השקעה בדיור מוגן באנגליה כהשקעה בחברה המפעילה את המתחם – כלומר חברת הניהול של הנכס הוא כל העניין !
זה יכול להיות השקעה טובה או השקעה שבסופה מפח נפש.

המאמר נכתב על ידי אופיר הררי – יועץ להשקעות נדל”ן בארץ ובאנגליה, ליווי אנשים להשקעות מניבות