האם זו השקעה טובה ומומלצת?
מכיוון שאין לי נתונים לגבי העסקה הספציפית, בואו ננתח מעט את העיר והצפי לעתיד
א. אוכלוסיה – אוכלוסית אוקספורד מונה מעל-162,100 תושבים, העיר צומחת בקצב שנתי של כ- 0.65% לשנה.
בעיר קהילה יהודית קטנה של כ- 500 איש.
מעל 20% מתושבי אוקספורד הינם סטודנטים (בעיר פועלות 2 אוניברסיטאות)
ב. אוקספורד מדורגת כעיר ה-4 היקרה ביותר באנגליה ובוויילס, מיד אחרי לונדון, סט אלבנס וקיימברידג’
ג. המחיר הממוצע באוקספורד לנכס הינו £572,000 גבוה משמעותית מהממוצע הלאומי של £353,000.
מחירי נכסים הממוצע בעיר : בתים צמודי קרקע- וילה עם חצר פרטית – מחיר ממוצע £957,000- מהווה כ- 10% מכלל הבתים בעיר
בתים צמודי קרקע דו-משפחתיים – מחיר ממוצע £585,000- מהווה כ-31% מכלל הבתים בעיר.
בתים צמודי קרקע – טרסה (רצף בתי קרקע צמודים) – מחיר ממוצע £465,000- מהווה כ-27% מכלל הבתים בעיר.
דירות בבניין – מחיר ממוצע £302,000- מהווה כ- 32% מכלל הבתים בעיר.
באופן כללי ניתן לומר שכשני שליש מהבתים בעיר הינם צמודי קרקע וכשליש הינם דירות בבניין.
ד. עליית ערך:
- המחיר הממוצע עלה ב (1%) במהלך השנה האחרונה
- מחירי הנכסים עלו בממוצע ב- 22% במהלך חמש השנים האחרונות
- תשואה ממוצעת ברוטו של פחות מ- 4% – תשואה פירותית נטו הינה כ-.3%
ד. הזדמנויות השקעה
ביקוש מתמיד: אוקספורד מושכת מעל 40,000 סטודנטים בשתי האוניברסיטאות .
באוניברסיטת אוקספורד כ- 40% מהסטודנטים הינם בינלאומיים, מה שיוצר ביקוש קבוע לנכסי השכרה.
בנוסף, העיר מושכת אנשי מקצוע צעירים ועובדי הייטק, מה שמקטין את הסיכון של ירידה בביקוש.
מחירים יחסית לשכר: מחירי הבתים באוקספורד הם פי 12 יותר מהשכר הממוצע של משקי הבית, מה שהופך את העיר לבלתי נגישה כלכלית לרוכשים רבים.
ה. עלויות רכישה ומיסוי
מס רכישה (Stamp Duty): עבור נכס בשווי £500000 לתושב שיש נכס נוסף על שמו – עשוי להיות מעל 40 אלף פאונד (לרוכש שאינו אנגלי תהיה אף תוספת מס משמעותית).
בנוסף יש לחשב עלויות עו”ד, תיווך (ומלווה משקיעים.. )
ו. תחזית השוק לעתיד
ירידת ריביות צפויה ל-3.5% עד תחילת 2026 תשפר את הנגישות למשכנתאות ותאיץ את צמיחת המחירים.
לטווח ארוך: השקעה באוקספורד מתאימה למשקיעים המחפשים יציבות לטווח ארוך, במיוחד בשל הביקוש המתמיד מהאוניברסיטה והמוניטין הבינלאומי
ז. מטבע חוץ – כאשר אנו רוכשים נכס בחו”ל אנו חשופים לתנודות שערי המט”ח – לפי פרסומים אבנר רכש את הנכס בשער פאונד נמוך – 3.93 ₪ לפאונד, כרגע שער הפאונד הינו 4.57 ₪ (לפני כשבועיים שער הפאונד היה 4.88 ₪) – כך נראה שאבנר עשה רווח נאה מפערי מט”ח.
ח. משכנתא – לפי הפרסומים הנכס נרכש ללא משכנתא, כיום רוב הבנקים לא מאפשרים משכנתא לישראלים (ובכלל לתושבי חוץ)
– ישנם גופים חוץ בנקאייםן המאפשרים משכנתא אולם הם מגלמים סיכון זה בריביות גבוהות מאוד !!!
אז הרכישה של אבנר היתה כדאית או לא? ימים יגידו, אני מניח שרכישת הבית נבעה יותר מצרכים אישיים ולא דווקא מהשקעת נדל”ן (אבנר למד באוקספורד) הנכס ככל הידוע נרכש לשימושו האישי וייתכן שגם ענייני ביטחון היו מעורבים בהחלטה זו.
מוזמנים לצפות בראיון קצר שלי בערוץ 13
למי שברשותו סכום של 500 אלף פאונד ( וגם הרבה הרבה פחות) אני ממליץ על פיזור למספר נכסים, על רכישה עם תשואות פירותיות טובות יותר וצפי יותר חזק לעליית ערך משמעותית.
מתעניינים לרכוש נכס – מוזמנים להתייעץ איתי !
