ועל כן כל כך חשוב לנו לבחון את הארץ, העיר, השכונה והרחוב שבא אנו משקיעים ולראות האם כמות התושבים גדלה מידי שנה, מה מצב בתי הספר ומהם ההתפתחויות העירוניות שיש בעיר, ככל ויש בעיר יותר התפתחויות, נבנים יותר בתי חולים, אוניברסיטאות מתרחבות מידי שנה, חברות הייטק עוברות, מוקם קו מטרו חדש ועוד.. הדבר יכול להצביע לנו על פוטנציאל גבוה מאוד לעליית ערך הנכסים בעיר (וכן לעליה בשכר הדירה).
במאמר זה ערכתי דו”ח קצר על ההתפתחויות מהשנה האחרונה בעיר סלוניקי שביוון.
קריאה מהנה!
סלוניקי עוברת בשנים אלה מהפכה עירונית מרחיקת לכת המעצבת אותה מחדש כעיר מודרנית מובילה ויעד השקעה מועדף. העיר השנייה בגודלה ביוון מציגה פוטנציאל השקעה יוצא דופן המשלב תשתיות מתקדמות, צמיחה כלכלית יציבה ופרויקטי מגה אמביציוזיים שיהפכו את העיר למרכז אזורי מוביל בדרום-מזרח אירופה.
ניתוח מקיף של התפתחויות אחרונות ותוכניות עתידיות
מודרניזציה של תשתיות ורשתות תחבורה
מערכת הרכבת התחתית: זרז לתנועה עירונית מהפכני
הרכבת התחתית של סלוניקי, שנחנכה ב-30 בנובמבר 2024, מהווה נקודת מפיתוח העיר. הקו הראשון, באורך 9.6 ק”מ עם 13 תחנות, מצויד ברכבות אלקטרוניות אוטומטיות חדישות ללא נהג, מערכת דלתות פלטפורמה אוטומטיות ומיזוג אוויר מתקדם. המערכת שעלתה כ-3 מיליארד יורו נחשבת למתקדמת ביותר באירופה.
הרחבת הקו לכיוון קלמריה צפויה להיפתח עד סוף 2025, תכלול 5 תחנות נוספות ו-4.8 ק”מ נוספים של פסי רכבת. פרויקטי ההרחבה העתידיים כוללים קו מעגלי מקיף שיכלול 9 תחנות נוספות מחיבור של הרחבות צפון ומערב העיר, עם אורך כולל של כ-22 ק”מ, המערכת צפויה לשרת 313,000 נוסעים ביום ולהפחית את מספר הרכבים הפרטיים ב-57,000 יחידות יומית.
מערכת המטרו כבר הגדילה משמעותית את ערכי הנדל”ן בסביבת התחנות – דירות באזורים המחוברים למטרו עלו במחירים של עד 30% בכמה שכונות.
אופטימיזציה של רשת הכבישים – פרויקט הפלייאובר המהפכני
הפרויקט הגדול והמשמעותי ביותר בתחום הכבישים הוא מעבר סלוניקי (Thessaloniki Flyover) – הכביש המהיר המוגבר של הכביש הטבעתי המזרחי. הפרויקט שעלותו 463 מיליון יורו כולל שדרוג של 12 ק”מ כביש עם גשר מעבר של 4 ק”מ, 9 צמתים לא ישרים, 8 גשרים חדשים ו-3 מנהרות. המתקן המתקדם יוכל לתמוך בכ-20,000 כלי רכב לשעה (10,000 בכל כיוון) לעומת 5,000 כיום, ויפתור באופן דרמטי את בעיות הפקקים באזור.
הפרויקט צפוי להסתיים במאי 2027 ויהווה את הגשר הארוך ביותר ביוון, גדול יותר מגשר ריו-אנטיריו. הבנייה מתקדמת בקצב טוב עם התקנת פיגומים מתקדמים ויציקת בטון מקטעית לאורך עמודי הגשר.
יוזמות תחבורה בת-קיימא
העיר השקיעה ב-110 אוטובוסים חשמליים חדשים שכבר הוכנסו לפעולה במהלך 2024-2025, כחלק מהמאמץ להפוך את התחבורה הציבורית לירוקה וידידותית יותר לסביבה. כמו כן, פותחו רשתות נרחבות של נתיבי אופניים ומעברי הולכי רגל מחוברים לפארקים ולטיילת החדשה.
התחדשות עירונית ושיפור מרחבים ציבוריים
החייאת צירי מסחר ופיתוח תכנון עירוני
תכנית העירייה החדשה, שאושרה ב-2023, היא הראשונה מזה 30 שנה ומתמקדת בפתרון בעיות השימוש בקרקע וביצירת תמריצים לשימוש חוזר במבנים לא פעילים. התכנית כוללת הרחבת מרכז העיר מערבה, יצירת פארקים גדולים באזורי השקעות מרכזיים, ושימור 800 הקטרים של אזור לחקלאיפוי כהרחבה טבעית של המרכז המסחרי.
פרויקט ReGenWesT – Thessaloniki west centre Green Deal מתמקד ביצירת פתרונות מבוססי טבע במרכז מערב העיר, עם דגש על שיפור הנגישות וקישוריות האזורים השונים.
פיתוח מונחה מורשת והשתלבות ארכיאולוגית
תחנות המטרו שילבו באופן מרשים ממצאים ארכיאולוגיים עתיקים. תחנת ונבלוס מציגה כביש רומי עתיק מעוצב בשיש כחלק מהתחנה. הפרויקט חשף למעלה מ-300,000 ממצאים ארכיאולוגיים, כולל דרך מרכזית רומית, אתרי קבורה יווניים עתיקים, מערכות מים וניקוז, פסיפסים וכתובות מתקופות שונות זהו דוגמה מצוינת לשילוב מוצלח בין מודרניות למורשת היסטורית.
טיילת סלוניקי עברה שיפוץ מקיף והיא מציגה מתקן תיירותי מרשים של 3 ק”מ עם 58,000 מטרים רבועים של שטח ירוק, מעל 2,300 עצים חדשים ו-118,000 צמחים . הטיילת מספקת נתיבי הליכה, מתקני ספורט ונופש, אזורי ישיבה ונקודות תצפית נופיות.
הרחבת מגזר התיירות והאירוח
צמיחת תשתיות אירוח ופיתוח מלונאות
תעשיית המלונאות בסלוניקי חווה צמיחה מהירה, עם דגש על מלונות יוקרה ובוטיק. מלונות חדשים כמו September Hotel Thessaloniki (לשעבר Nikopolis Hotel) שנפתח מחדש במרץ 2025 כאתר נופש עירוני 5 כוכבים, מציעים חוויות אירוח יוקרתיות במיקומים מרכזיים. המגזר ממשיך להתרחב עם 151 יחידות מלונאיות רשומות בעיר, כאשר 50% מהם ממוקמים במרכז העיר.
תעשיית השייט חווה גידול דרמטי – לשנת 2025 מתוכננות 72 הגעות מ-21 ספינות שייט של 14 חברות מובילות. זהו גידול משמעותי שמציב את סלוניקי כיעד שייט מוביל בים האגאי.
פיתוח תיירות אסטרטגי וגידול בתיירות הבינלאומית
סלוניקי רשמה שיא הגעות תיירות בינלאומית ב-2024 עם כמעט 2.5 מיליון הגעות אוויריות בינלאומיות . גרמניה מהווה שוק מוביל עם 1.6 מיליון מבקרים ב-2024, גידול משמעותי מהשנים הקודמות. ארצות הברית רשמה גידול של 33.33% בלינות במלונות, מה שמציב את סלוניקי כיעד מועדף לתיירים אמריקאים.
סלוניקי דורגה במקום ה-46 בעולם בדו”ח ICCA 2024 לתיירות כנסים ואירועים, מה שמעיד על מעמדה הגובר כמרכז עסקי ותרבותי בינלאומי.
תשתיות בידור ותרבות מתפתחות
סלוניקי מתהדרת במוזיאונים מגוונים ואטרקציות תרבותיות, כולל המוזיאון הארכיאולוגי, מוזיאון התרבות הביזנטית, המוזיאון היהודי, ומוזיאוני MOMus לאמנות מודרנית . המרכזים התרבותיים מתרחבים עם מתקנים חדשים ותערוכות מתחלפות.
פסטיבל היער (Forest Festival) השנתי, פסטיבל ה-Street Mode, ו-reworks הם אירועים תרבותיים מרכזיים המעלים את הביקוש לנכסים באזור. פסטיבל דימיטריה השנתי באוקטובר-נובמבר ואירועים תרבותיים נוספים מעלים את הביקוש לנכסים באזור ניא פרליה, שהופך למרכז תרבותי ובידורי.
פרויקטים מיוחדים ופיתוחים עתידיים מהפכניים
מרכז הטכנולוגיה והחדשנות Thess-INTEC
אחד הפרויקטים המרשימים ביותר הוא Thess-INTEC – פארק טכנולוגיה מהדור הרביעי על שטח של 760,000 מטרים רבועים ליד נמל התעופה מקדוניה . הפרויקט שתקציבו מעל 500 מיליון יורו צפוי ליצור 7,000 מקומות עבודה ולהפוך את סלוניקי למרכז חדשנות אזורי מוביל.
המתקן יכלול מעבדות, משרדים, מתקני הכשרה, מרכז כנסים, מלון 4 כוכבים, אקווריום, מתקני ספורט ונופש ואזור חוף. הפרויקט בשלב A נמצא כעת בבנייה ותיאושר עד סוף 2024. הפארק יכלול 340,000 מטרים רבועים של שטחים ירוקים ויהיה הראשון מסוגו בדרום-מזרח אירופה.
פיתוח הנמל והתרחבות משמעותית
נמל סלוניקי מקבל שדרוג של 180 מיליון יורו לאחר אישור התכנית המקיפה באמצעות צו נשיאותי בפברואר 2025. השדרוג כולל הרחבת רציף 6, שיאפשר לנמל לקבל ספינות קונטיינרים של עד 24,000 TEU – שיפור דרמטי ביכולת הטיפול.
הנמל רשם שיאי ביצועים ב-2024 עם הכנסות של 100.7 מיליון יורו (עלייה של 17%) ותפוקת קונטיינרים של 566,000 TEU (עלייה של 9%). הנמל משקיע כבר למעלה מ-71.3 מיליון יורו בשדרוגי תשתית מאז 2018.
התרחבות מוסדות חינוך והשכלה גבוהה
מהפכה בהשכלה הגבוהה בסלוניקי החלה עם אישור חוק חדש המאפשר לאוניברסיטאות זרות להקים קמפוסים ביוון. 13 אוניברסיטאות בינלאומיות (11 בריטיות, אחת צרפתית ואחת קפריסאית) הגישו בקשות להקמת קמפוסים בסלוניקי ואתונה.
האוניברסיטה של יורק מתכננת להקים את “University of York Europe Campus, CITY U.L.E” עם קמפוסים בסלוניקי ובאתונה, עם מיקוד במחשבים, עסקים ומשפטים. יוצרת זו הזדמנות להפוך את סלוניקי למרכז השכלה בינלאומי מוביל באירופה.
דינמיקת שוק העבודה ומגמות תעסוקה
שוק העבודה בסלוניקי מציג צמיחה יציבה עם שיפור ממשי בשיעור התעסוקה. באזור סלוניקי הגדולה, התעסוקה עמדה על 373,700 איש בדצמבר 2024, עלייה מ-367,700 בספטמבר 2024. שיעור האבטלה ירד למתחת ל-10% בתחילת 2025 – הנמוך ביותר מאז המשבר הכלכלי של 2008.
צמיחה כלכלית יציבה צפויה לסלוניקי ב-2025-2026 בשיעור של 2-2.5%, נתמכת על ידי פרויקטי הדגל כמו ThessINTEC, המטרו ופרויקט הFlyOver. תעשיית הבנייה ביוון חוותה צמיחה משמעותית של 4.5%-4.8% בשנת 2024, כאשר הפעילות הכוללת הגיעה לכ-4.37 מיליארד יורו.
המגזר הטכנולוגי והחדשנות צומח במהירות – למעלה מ-100 חברות וצוותי מחקר הביעו עניין ב- ThessINTEC, מה שמבטיח יצירת 7,000 משרות חדשות בעשור הקרוב.
קיימות ועמידות אקלימית
פרויקטי מעבר אנרגטי מתקדמים
HELLENiQ Energy מובילה יוזמה אמביציוזית של מעל מיליארד יורו לצפון יוון, כולל פרויקט “Green Hub North” שיכסה 100% מצרכי החשמל של בית הזיקוק בסלוניקי מפארק סולארי של מאות מגה-וואט עם מערכת אחסון סוללות מתקדמת. הפרויקט כולל גם פיתוח ייצור מימן ירוק וחקר ייצור אמוניה ירוקה.
פרויקט Nanotechnology Hub Thessaloniki (NHT) הבינלאומי מתפתח עם הון צפוי של מעל מיליארד יורו בשנים הקרובות, מה שהופך את סלוניקי למרכז חדשנות ננו-טכנולוגי עולמי.
יוזמות סביבתיות ותכנית 2030 לנטרליות פחמנית
סלוניקי התחייבה להיות עיר נטרלית פחמן עד 2030 במסגרת משימת האיחוד האירופי. התכניות כוללות הגדלת השטחים הירוקים, שיפור התחבורה הציבורית, ויוזמות ניהול פסולת מתקדמות. בשלב הראשון (2025), העיר מתמקדת בתכנון עירוני מקיף עם סדנאות אזרחים.
עד 2027, התכנית כוללת יוזמות הירוק עירוני, שיפור התחבורה הציבורית, בטיחות הולכי רגל וניהול פסולת. עד 2030 תהיה רשת רחבה יותר של נתיבי אופניים והליכה, מערכת תחבורה ציבורית חזקה יותר וניהול פסולת יעיל יותר.
בתי חולים ופרויקטי בריאות מתקדמים
בית החולים לילדים החדש
בית החולים הילדים החדש של האוניברסיטה, בתכנון Renzo Piano Building Workshop במסגרת יוזמת הבריאות העולמית של קרן סטברוס ניארכוס, יכלול 247 מיטות על שטח של 47,300 מטרים רבועים זהו המרכז הרפואי הילדים הטרציארי הראשון מחוץ לאתונה ויהווה מוקד למצוינות קלינית ומחקר.
הפרויקט בעלות של למעלה ממיליארד דולר כולל 3 בתי חולים חדשים ביוון (קומוטיני, סלוניקי וספרטה), כולם מתוכננים עם גישה הוליסטית הממוקדת באדם ובעיצוב בר-קיימא .
פרויקטי בריאות נוספים
בנוסף לבית החולים לילדים, יש תכניות לבית חולים חדש לטיפול בסרטן עם קיבולת של 425 מיטות . האיחוד האירופי משקיע 254 מיליון יורו בשיפוץ ושדרוג תשתיות בתי החולים ברחבי יוון, כולל בסלוניקי.
פרויקטים תרבותיים מיוחדים
מוזיאון השואה של יוון
אחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר הוא מוזיאון השואה של יוון, שבנייתו החלה לאחר אישור רשות העיר בדצמבר 2023 . המוזיאון, שצפוי להיפתח ב-2026, יכסה כ-9,000 מטרים רבועים ב-8 קומות במבנה מתומן .
הפרויקט מומן על ידי גרמניה (10 מיליון דולר), קרן סטברוס ניארכוס, עיריית סלוניקי וד”ר אלברט בורלה, מנכ”ל פייזר . העלות הכוללת מוערכת ב-30 מיליון דולר. המוזיאון ימוקם ליד התחנה הישנה מהמקום ממנו גורשו כ-50,000 יהודים מסלוניקי לאושוויץ.
השפעה על שוק הנדל”ן והשקעות
מגמות מחירים וביקוש חזקים
מחירי הנדל”ן בסלוניקי המשיכו לעלות באופן יציב וחזק. ביוני 2025, המחיר הממוצע למטר רבוע נמצא ב-€2,234, עלייה של 5.83% לעומת יוני 2024. במחוז סלוניקי העיר, המחירים גבוהים יותר ועומדים על €2,548 למטר רבוע.
בצפון יוון (כולל סלוניקי), הנדל”ן רשם את הצמיחה החזקה ביותר ברבעון הראשון של 2025, עם עלייה של 10% שנה על שנה. זהו השיעור הגבוה ביותר בכל יוון.
בכמה אזורים מרכזיים ואזורי חוף, המחירים עלו ב-83.5% בין 2019 ל-2023. במרכז העיר, המחירים עלו ב-21% במחצית הראשונה של 2023 בלבד, עם ממוצע של כ-2,710 יורו למטר רבוע.
תשואות השכירותיות אטרקטיביות
התשואות השכירותיות בסלוניקי נעות בין 4-7% להשכרה ארוכת טווח ו-7-9% להשכרה קצרת טווח. באזורים פופולריים כמו לאדאדיקה וקלמריה, התשואות עוברות 7%. המחיר הממוצע לדירת חדר שינה אחד הוא כ-€120,000.
שוק השכירות לטווח קצר צומח בחוזקה עם 3,600 יחידות שכירות קצרת טווח בפלטפורמות כמו Airbnb, מספר משמעותי לעומת 4,800 חדרי מלון בעיר. ה-RevPAR (הכנסה לחדר זמין) עלה ב-17.6% ב-2023.
משקיעים זרים ומגמות השקעה בינלאומיות
זרים מהווים מעל 30% מכלל העסקאות בסלוניקי, עם משקיעים מגרמניה, ישראל, ארצות הברית, בריטניה ומדינות הבלקן. תוכנית הוויזה הזהובה ממשיכה למשוך עניין למרות העלאה בסכום המינימום הנדרש.
תוכנית הוויזה הזהובה המעודכנת
החל מאוגוסט 2024, תוכנית הוויזה הזהובה היוונית פועלת במערכת שלושה אזורים:
- אזור A (€800,000): אטיקה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים עם מעל 3,100 תושבים
- אזור B (€400,000): שאר אזורי יוון
- אזור C (€250,000): פרויקטי הסבה ושיקום מבנים היסטוריים
הדרישה היא נכס יחיד של לפחות 120 מטרים רבועים עבור אזורים A ו-B.
התחזיות לעתיד והשקעה אטרקטיבית
מומחי שוק הנדל”ן צופים המשך עלייה של 5-8% בשנה הקרובה, עם צמיחה יציבה של 3-5% לטווח הארוך. העלייה נתמכת על ידי היצע מוגבל, ביקוש עולה, שיפורי תשתית דרמטיים, והמיקום האסטרטגי של העיר.
פרופיל המשקיע האידיאלי לסלוניקי ב-2025:
- משקיעים המחפשים תשואות של 4-9%
- קונים המעוניינים בחשיפה לשוק האירופי
- משקיעים הרוצים לנצל את פרויקטי התשתית המתקדמים
- אלה המחפשים ערך יחסי טוב לעומת מערב אירופה
גורמי צמיחה מיוחדים נוספים
מרכזי חדשנות ומחקר
סלוניקי הוא המרכז הסטודנטיאלי הגדול ביותר בדרום-מזרח אירופה עם מעל 150,000 סטודנטים בשלוש האוניברסיטאות המובילות – אוניברסיטת אריסטו, אוניברסיטת מקדוניה והאוניברסיטה ההלנית הבינלאומית. מרכז המחקר והטכנולוgia-Hellas (CERTH) נמצא בין 15 המוסדות המובילים באיחוד האירופי בהשתתפות במענקי מחקר תחרותיים.
חברות טכנולוגיה מובילות כמו פייזר הקימו מרכזי מחקר ופיתוח גדולים בעיר, עם הקמת מרכז עולמי לחדשנות דיגיטלית ב-2021. האקוסיסטם הסטארט-אפ צומח עם מאיצים כמו OK!Thess, Found.Ation ו-I4G PRO.
תחבורה ונגישות בינלאומית
נמל התעופה מקדוניה של סלוניקי רשם כמעט 2.5 מיליון הגעות בינלאומיות ב-2024 הנמל משמש כשער לבלקן ולדרום-מזרח אירופה, עם קישורים לכ-60 מדינות. פרויקט חדש של טרמינל חדש בנמל התעופה מתוכנן להרחבת הקיבולת.
אירועים ופסטיבלים בינלאומיים
סלוניקי מארחת מגוון אירועים בינלאומיים המעלים את הפרופיל התיירותי והעסקי:
- רeworkス Festival – פסטיבל מוזיקה אלקטרונית בינלאומי (ספטמבר)
- Street Mode Festival – פסטיבל תרבות רחוב (ספטמבר)
- יריד סלוניקי הבינלאומי (TIF) – יריד עסקי מוביל בבלקן
- EuroPride 2024 הוביל לגידול של 29% בתיירים משוודיה ו-89% במהלך האירוע
מסקנות – סלוניקי כהזדמנת השקעה יוצאת דופן
סלוניקי עוברת התמורה דרמטית ומהפכנית המציבה אותה כאחת מהערים הדינמיות ביותר באירופה. שילוב הפרויקטים המגה – מערכת המטרו המתקדמת, פיתוח הנמל לקיבולת של 24,000 TEU, מרכז הטכנולוגיה Thess-INTEC על 760,000 מ”ר, פרויקט הFlyover של 463 מיליון יורו, ומתקני התיירות והתרבות החדשים – יוצרים סביבה אידיאלית לעליית ערך נכסים מואצת.
העובדות המרכזיות מצביעות על פוטנציאל השקעה יוצא דופן:
נתוני מפתח לשנת 2025:
- עלייה של 83.5% במחירי הנדל”ן מ-2019 עד 2023
- תשואות שכירות אטרקטיביות של 4-9% – גבוהות מערים אירופיות מרכזיות
- פרויקטי תשתית של מיליארדי יורו בפעילות – 3 מיליארד יורו למטרו בלבד
- צמיחת אוכלוסייה יציבה – 1.03 מיליון באזור המטרופולין
- מיקום אסטרטגי כשער לבלקן ומזרח אירופה
- 7,000 משרות חדשות צפויות מפרויקט ThessINTEC בלבד
- 2.4 מיליון תיירים בינלאומיים ב-2024, גידול של 19.4%
יתרונות השקעה ייחודיים:
מחירים תחרותיים: סלוניקי עדיין 20-30% זולה יותר מערים מערב אירופיות דומות, אך עם פוטנציאל צמיחה דומה או גבוה יותר.
תשתיות מתקדמות: המטרו החדש, הFlyover, שדרוג הנמל ומרכז הטכנולוגיה יוצרים תשתית מהמתקדמות באירופה.
מגוון הזדמנויות: מנכסי מגורים קלאסיים ועד השקעות טכנולוגיות ותיירותיות מתקדמות.
חוקי הוויזת זהב : גישה לשוק האירופי עם השקעות מ-€250,000 (אזור C) עד €800,000 (אזור A).
איכות חיים גבוהה: שילוב של היסטוריה, תרבות, אקלים נעים ועלויות מחיה נמוכות יחסית.
למשקיעים חכמים המחפשים הזדמנויות נדל”ן עם פוטנציאל צמיחה גבוה, סלוניקי מציעה שילוב נדיר של מחירים נוחים יחסית, תשואות אטרקטיביות, והתפתחות עירונית מהירה שתמשיך לחזק את ערכי הנכסים בשנים הקרובות. העיר נמצאת בנקודת מפנה היסטורית שמציבה אותה כאחת מהזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר באירופה לעשור הקרוב.
הזדמנויות השקעה
רוצים לשמוע על השקעת נדל”ן בסלוניקי?
פרויקט יזמי או פיצול דירה ואולי בכלל דירה יד שניה מוכנה ומושכרת- אשמח לשוחח אתכם אישית כדי להבין את הצרכים שלכם ולהתאים לכם את מסלול ההשקעה המיטבי.
