ההחלטה הראשונה שעל המשקיע לקבל היא:
באיזה סוג של מדינות הוא מעוניין להשקיע?
האם להשקיע באיזו מדינה מתפתחת או מדינה במשבר (למשל אוקראינה, יוון, רומניה או קפריסין)?
למה לבחור בהשקעה הזאת?
כי השקעה במדינה שכזו תעניק למשקיע הזדמנות לעליית ערך בעתיד.
מצד שני, משקיע יכול לבחור ולהשקיע במדינה מערבית חזקה, מדינה עם כלכלה יציבה (למשל ארה”ב, גרמניה או אנגליה) השקעה במדינה זו תעניק למשקיע בטחון, יציבות, שקיפות וכמובן ביקוש חזק בזמן שירצה למכור את הנכס.
באופן כללי, למשקיע שאינו מעוניין בסיכון גבוהה אין מה לחפש במדינות במשבר, אלה יש לבדוק ולמצוא את ההשקעה המתאימה לו ביותר במדינה חזקה.
על המשקיע להחליט מהי רמת הסיכון שהוא לוקח, ולהשוות זאת לרמת התשואה שהוא עתיד לקבל – האם רמת הסיכון מתאימה לו? האם הוא יוכל לישון טוב בלילה?
אם כן, נקודה ראשונה:
המדינה.
בבדיקת השקעה מסויימת היא לבדוק את המדינה עצמה: האם הכלכלה חזקה, תוצרת תמ”ג, אבטלה, דירוג האשראי של המדינה, מצב- פוליטי-מדיני, הכנסה ממוצעת לנפש, גודל השוק וגידול באוכלסיה ועוד..
על ידי בחינת הפרמטרים האלו, נקטין לעצמנו את הסיכון הקיים בהשקעה.
נקודה שניה:
שוק מפוקח ושקוף.
הכוונה לכך שניתן לראות הכל ברשת האינטרנט (יש הרבה מדינות שבהם אין רישום בטאבו און ליין, וכמובן שאין אפשרות לבדוק שזה רשום – צריך פשוט לסמוך על עורך הדין..), בדיקת מחירים של בתים דומים, בדיקת רמת ההשכלה באזור הנכס, רמת פשע , שכר דירה. אני, באופן אישי, רוצה להשקיע במדינה שאני יכול בקלות לבדוק את כל הפרמטרים האלו ועוד – כך אדע שההשקעה שמצאתי או שהציעו לי עברה סינון ראשוני.
נקודה שלישית:
אפשרות להיכנס להשקעה בסכום נמוך יחסית.
באופן אישי, אני נמנע מלהכנס להשקעה במחירים גבוהים – דבר העלול להצביע על “בועת נדל”ן”, אני אעדיף למצוא מקומות עם צפי לעליית מחירים, מקומות בפיתוח ממשלתי מואץ, הקמת רכבת מהירה, כביש מהיר וכדומה (לדוגמא צפון אנגליה).
נקודה רביעית:
התשואה.
הסיבה העיקרית שאנו משקיעים בנדלן בחו”ל ולא בארץ היא הציפיה לקבל תשואה גבוהה – ההשקעה בחו”ל מאפשרת לי להתחיל עם סכום קטן יחסית ולהגיע לתשואה של פי 2 או 3 מאשר בארץ (בדרך כלל 7 עד 12 אחוזי תשואה)
נקודה חמישית:
האוכלוסיה באזור הנכס.
האם השוק חזק? האם אוכל למכור את הנכס לתושב / משקיע מקומי או שאצטרך לחפש משקיע זר? חוזק האוכלוסיה באזור, הגירה חיובית או שלילית מהאזור,האם כל מתווך מקומי יוכל למכור לי את הנכס? מי משלם למתווך (המוכר או הקונה) וכמה?
נקודה שישית:
פיננסים.
בדיקה מעמיקה של כל הנקודות שעלולות “להפתיע” את המשקיע, בדיקה האם קיימת אמנת מס, מהו המס שאשלם בארץ ההשקעה, מס רכישה, מס בולים, מע”מ, מיסוי רווח הון, מס ירושה, עמלת תיווך על מכירת הנכס, שכר טרחה, עו”ד, עלויות שיפוץ (בנכס יד שניה), עלויות חברת ניהול, האם יש אפשרות למינוף ההשקעה ע”י משכנתא ועוד ועוד.
נקודה שביעית:
החוק.
האם החוק ברור, האם קיים חשש של הלאמת הנכס, האם יש חוק המעודד משקיעים.
לאחר בדיקת כל הנקודות הללו, נוכל להבין טוב יותר את ההשקעה שהציעו לנו, להבין את הסיכוי והסיכון ולהחליט על המשך המהלך “בעניים פקוחות”.
חשוב לזכור שאתה קונה השקעה: אתה לא קונה בית עבור עצמך וגם לא בית נופש (משכר הדירה שתקבל תנפוש היכן שתרצה – לא לשם כך רוכשים נכס בחו”ל).
לא תמיד אתה יכול לסמן “וי” על כל הפרמטרים – אבל חשוב שכל משקיע יהיה מודע לכל הנקודות שציינתי.
בהצלחה רבה!
אופיר הררי, כפר הרא”ה, ליווי אנשים להשקעות בנדל”ן מניב בחו”ל:
טלפון / ווטצאפ 050-3663588
מוזמנים לפנות אליי גם במייל: [email protected]
