שאלות נפוצות של משקיעים

ת:"זה אמנם נשמע טוב, בטח שזה טוב מאד ביחס למה שאנחנו מכירים בישראל, ואכן בהשוואה לאפשרויות ההשקעה בישראל זה עלול להישמע טוב מידי, אבל אנחנו לא מדברים על ישראל אלא על שוק אחר, ולא ניתן באמת להשוות שוק לשוק אחר לחלוטין.

כדי לבחון אם זה טוב מידי ולא מציאותי צריך להכיר את השוק באנגליה ולבחון את ההצעה הספציפית אל מול הצעות אחרות שיש בשוק, לבחון את המבנה הכלכלי של ההצעה ומה ההיגיון מאחורי ההצעה, להשוות מחירים, לבחון את היזמים המציעים, את איתנותם הפיננסית, את הניסיון שלהם בפרויקטים דומים, האם הם סיפקו את ההבטחה במקרים קודמים, להכיר את השוק באנגליה את האיזורים החמים, את היתרונות היחסיים של אותם איזורים, את ההתכנות להצלחה בהשכרת היחידות בפרויקטים לדיירים, ולשקלל את כל הגורמים האלו לכדי החלטה האם זאת הצעה טובה מידי מכדי להיות אמיתית או שזאת פשוט הצעה טובה והגיונית לאותו פרויקט ספציפי באותם תנאי שוק קיימים.

את כל זה אנחנו עשינו עבורך, בדקנו, חפרנו, ניתחנו, נסענו הלוך וחזור, הכרנו את האנשים, למדנו את השטח וחקרנו מה הולך ומה פחות, מה המחירים מה התשואות ההגיוניות שניתן להשיג, איפה זה טוב להשקיע ולמה, והפכנו למומחים, כדי להגיע למומחיות כזאת צריך להשקיע הרבה מאד זמן, אנרגיה ומאמץ, ולא מעט כסף, שילמנו על טיסות ושהייה ממושכת בחו"ל, שכרנו בעלי מקצוע כמו עורכי דין, שמאים, מומחי נדל"ן ופיננסים ויש לנו היום תמונה מלאה של השוק באנגליה. והמסקנה שלנו היא שהשוק באנגליה הוא טוב, ובאיזורים שאנחנו בחרנו הוא אפילו טוב מאד, אבל זה לא טוב מידי, זה לא דמיוני, זה אמיתי והגיוני."

זה מאד פשוט, אצלנו אתה רוכש ישירות מהמוכר, ולנו אתה משלם עמלת שיווק ליווי ושירות חד פעמית שהיא גלויה ולא מגולמת במחיר הנכס, זאת אומרת שאנחנו לא רוכשים נכסים, ומעמיסים עליהם רווח, ומוכרים אותם ללקוחות תמימים שאינם יודעים מה מחיר השוק האמיתי שם וכך עושים קופה, אלא אתה רוכש ישירות מהשוק המקומי, נכסים במחיר השוק המקובל ברכישה של נכסים דומים, ובמידה ואתה רוכש נכס בפרי-סייל על הנייר אפילו רוכש במחיר נמוך ממחיר השוק כמקובל במכירה בשלב בניה זה. אז הרכישה היא מול המוכר, עו"ד מטעמך מייצג אותך בעסקה מול עורך הדין של המוכר, החוזה נעשה מולו, המחירים מפורסמים באינטרנט לכל העולם, אין מחיר שונה יקר יותר עבור לקוחות ישראלים כולם שווים בעיני הבריטים. לכן אין לנו איך לעקוץ, וגם אין לנו סיבה, אנחנו שמחים בעמלה שאנחנו מקבלים ונותנים את הנשמה ללקוחות שלנו באהבה

המצב שאתה מתאר פה הוא לא סביר והסיכוי שיקרה קלוש מאד, מעונות סטודנטים הם להיט באנגליה ולא בכדי, יש למעלה משני מליון סטודנטים באנגליה, הרבה מהם הם סטודנטים שבאים מחוץ לאנגליה כדי ללמוד, האוניברסיטאות מספקות רק לכעשרה אחוזים מהסטודנטים הלומדים בהן מעונות רשמיים, השאר צריכים להסתדר, לכן הממשל באנגליה עודד את נושא המעונות הפרטיים ושידל יזמים פרטיים לבנות כאלו מבנים, מאז שזה התחיל לפני למעלה מעשר שנים ועד היום זה נחשב להצלחה גדולה, ובמאמרים שניתן לקרוא באינטרנט כותבים שזה אפיק ההשקעה הנדלני שנכון להיום מנצח את אפיקי ההשקעה המסורתיים בנדל"ן בכל פרמטר, יש למעונות הללו ביקוש גבוה מאד, ישנן חברות ניהול שהתמקצעו ספציפית בהפעלת מעונות כאלו, האוניברסיטאות משתפות פעולה, הסטודנטים אוהבים, והמשקיעים והיזמים מרוויחים יפה, לכן זה כל כך מוצלח, יש היום גם שוק של יד שניה, ואנשים שרוצים לממש את הנכס יכולים למכור די בקלות, אם זה באמצעות מתווכים מקומיים או אפילו באופן ישיר דרך האתרים כמו יד 2 שלנו שישנם באנגליה, אבל חשוב לציין שאנו נשמח למכור עבורך את הנכס הזה בעתיד, ואפילו ללא עמלה נוספת מצדך, כי את העמלה ישלם הקונה, כמו שאתה שילמת כשרכשת.

בואו נעשה סדר בדברים, הקשר בין היזם הבריטי לאופיר הוא כמו כל קשר בין יזם לחברת שיווק בכל העולם כולל בישראל, יש לנו קשר עסקי ובו קיבלנו את הזכות לשווק את הפרויקט שלו למשקיעים בישראל, לעיתים אנחנו פשוט זרוע של חברת השיווק שמייצגת אותו ואז אנחנו בעצם משווק המשנה שלה בישראל.

השירות אותו אנחנו מעניקים ללקוחות הישראלים שלנו מתחיל עוד לפני שנפגשנו, בעצם זה שהלכנו לאנגליה וסרקנו את השטח ולמדנו והשקענו זמן אנרגיה ולא מעט כסף כדי להגיע לידע מקיף המאפשר לנו לברור את העסקאות הטובות יותר והבטוחות יותר ואותן להציע למשקיע הישראלי לרכוש, אח"כ בפגישה אנו לומדים את מאפייני הלקוח כמשקיע, מה חשוב לו, מה הצרכים, על מה חשוב לו לתת דגש, איזו אסטרטגיית השקעה נכונה עבורו בהתאם למצבו, ולפי זה אנו מתאימים את ההצעה שלנו ספציפית למשקיע שמולנו. ככה שהוא לא מתבלבל בין כל מיני אופציות לא רלוונטיות, ולא מתפתה לעשות עסקה שהוא עלול להתחרט עליה אח"כ.

לאחר שהתקבלה החלטה של המשקיע לרכוש נכס אנו מלווים אותו בכל תהליך הרכישה, עוזרים לו למנות עו"ד מקומי (אנגלי) שייצג אותו, מעבירים את טופס שריון הנכס ליזם לאחר שמוודאים שהוא מולא כראוי, ומתנהלים בקשר הדוק עם העו"ד והלקוח ככל שמתקדמים בתהליך החוזי, יש הרבה טפסים ומסמכים שצריך להגיש ובצורה נכונה, ועוזרים ללקוח להתמצא בין סעיפי החוזה שכתובים באנגלית עם מונחים משפטיים שזה לא טרוויאלי שכל אחד יכיר ויבין, אם יש השגות אנחנו מנהלים את המו"מ עבור הלקוח יחד עם עו"ד שמייצג אותו אל מול עורך הדין של היזם או מולו ישירות כשנדרשת התערבות מלמעלה.

לאחר מכן אנו עוקבים מקרוב אחר תהליך הבניה עבור המשקיע, רואים שהכול מתנהל לפי התכנון, נמצאים באנגליה ומבקרים בשטח אחת לחודש וחצי חודשיים, מצלמים מהשטח את התקדמות הבניה ומוודאים שהכול מתנהל כשורה.

גם לאחר שהמשקיע קיבל את מפתחות הדירה ובפועל העסקה הסתיימה סופית אנחנו עדיין ברקע, כל שאלה שצצה בהתנהלות מול חברת הניהול או כל דבר אחר, אנחנו פה, נותנים מענה, בודקים שואלים מתרגמים מגשרים וכל מה שצריך.

ובזמן שהמשקיע מחליט לממש ולמכור את הנכס שלו, שוב אנחנו פה לתת שירות, ואנו נציע את הנכס למשקיע חדש שירכוש אותו, כשאת עמלת המכירה הרוכש משלם ולא המשקיע שמוכר. לשירות כזה קוראים שירות 360 מעלות."

מפחיד זה מושג שמתאים רק למי שאינו מבין ואינו יודע, בדיוק בשביל זה אתה לא משקיע לבד אלא בליווי שלנו. מהר מאד אתה תגלה שזה לא רק שלא מפחיד אלא הרבה יותר פשוט נעים וקל מלנהל דירה בעצמך בישראל, חברות הניהול שם הם מאד מקצועיות ומנוסות משום שבאנגליה יש תרבות של השקעה בנדל"ן, וכמו שיש משקיעים שתיק הנכסים עבר במשפחה מדור לדור ככה יש חברות ניהול ותיקות שמנוהלות כבר כמה דורות, ניהול נכסים זה ענף חזק באנגליה ויש חברות ניהול רבות שמתחרות על כל לקוח, ולכן ירצו להעניק לך את השירות הטוב והחלק ביותר כדי לא לאבד אותך למתחרה שלהם. ואם אכן חברה מועדת במתן השירות שלה זה קל מאד להחליף אותה בחברת ניהול אחרת.

תהיה בטוח שגם לקוחות בריטיים שגרים באנגליה לא ראו את הנכס אף פעם בדיוק כמוך, יש מצב שהם רכשו נכס בקצה השני של המדינה, את אותו שירות שהם דורשים ומקבלים גם אתה תקבל.

לחברת הניהול יש אינטרס לאכלס את הנכס שלך בשוכרים משום שהם מקבלים עמלת ניהול אך ורק אם הנכס מאוכלס, ויש להם אינטרס לדאוג להעלאת מחיר שכר הדירה כי העמלה שלהם היא נגזרת באחוזים ממחיר השכירות, ככה שזה WIN WIN

בדיוק כמו שמעריכים שווי של נכס בישראל, עושים ניתוח מחיר השוואתי, בודקים מה נמכר באותה תקופה באיזור עם אותם מאפיינים ובכמה נמכר, ובאיזה מחיר מוצעים נכסים דומים למכירה. ניתן גם לברר עם מתווכים מקומיים וחברות שיווק, לראות את הפרסומים השונים, ולקרוא מאמרים באינטרנט המדברים על השוק באיזור בו אתה רוצה להשקיע. את כל זה עשינו בטרם המלצנו ללקוחות שלנו לרכוש בפרויקט מסויים, על מנת להיות בטוחים שהם קונים במחיר טוב המשקף את המצב בשוק

באופן כללי נכתוב פה את נושא המס, כאשר מס הוא עניין מאד אישי ורצוי להיעזר ביועץ מס כדי לעשות תכנון מס נכון ולוודא שמשלמים את המינימום ההכרחי, יש שוני במס שישלמו אנשים עם מאפיינים שונים וכל אחד לגופו.

אך באופן כללי צריך לדעת ראשית שיש אמנת מס בין המדינות, אנגליה וישראל, המשמעות היא שאין כפל מס, מה שהמשקיע משלם שם הוא לא ישלם בארץ.

מס הרכישה באנגליה על נכסים למגורים במחירים שאנו מוכרים בהם הוא 3%, בהשקעה במעונות סטודנטים יש פטור ממס רכישה,.

על הכנסות מתחת ל 12500 פאונד ( ליחיד ) בשנה יש פטור ממס הכנסה, מעבר לזה יש מדרגות מס שיכולות להגיע עד ל 20% או יותר כשמדובר בסכומים ממש גדולים.

בישראל יש שני מסלולי מס על הכנסות הנדל"ן בחו"ל, מסלול בו משלמים לפי המס השולי לאחר קיזוז ההוצאות או מסלול של 15% גרוס מההכנסה ( ללא קיזוז הוצאות ) . ניתן כל שנה לבחור באיזה מסלול רוצים לשלם, ורצוי כמו שכתבנו להתייעץ עם יועץ מס מה נכון עבורך, מה גם שיש מצב שיועץ המס יוכל לדאוג שתשלם פחות מס בגלל סיבות כאלו ואחרות

תשואה מגיעה משכירות, יש מקומות שמבטיחים תשואה סתם, אז לרוב זה אומר שאתה שילמת מחיר מופקע על הנכס ובעצם את התשואה מחזירים לך מהכסף שלך, אי אפשר להבטיח תשואה, זה מדד משתנה.לעומת זאת יש מצב שאתה חותם על שכירות לתקופה ארוכה, בין אם זה עם שוכר פרטי אן מול חברת הניהול  או שהיזם חותם על זה במסגרת חוזה הרכישה שלך כמו. במעונות הסטודנטים

כאשר מבצעים רכישה של נכס שעדיין לא נבנה (מה שנקרא על הנייר) הכסף שלך כמשקיע אינו הולך ישירות לחשבונו של היזם, בפרויקטים שמנוהלים נכון, כמו אלו שאנו משווקים, בשלב ראשון אתה לא מעביר את כל סכום הרכישה אלה סכום ראשוני חלקי כפי שמוסכם בחוזה, יכול להיות 25% 35% 50% והשאר מועבר בהמשך הדרך עפ"י אבני דרך מוגדרים בחוזה או בסוף הבניה בזמן מסירת המפתח. הכסף שמועבר על ידך אינו מועבר ישרות לחשבונו של היזם, אלא מועבר בתחילה לחשבון הלקוח של העו"ד שלך שמייצג אותך (חשבון נאמנות) הוא יעביר את הכסף לאחר שהשלים את בדיקת החוזה והפרויקט ושאתה מאשר לו שאתה מוכן להתקדם הלאה לחשבון הנאמנות שמלווה את הפרויקט עליו מופקד העו"ד של היזם, הכסף יוצא מחשבון זה רק עבור הבניה בפרויקט ויוצא מהחשבון רק אל מול הוכחת ביצוע והערכת שווי השלב שנבנה ע"י גורם ממשלתי מוסמך, ומשמש אך ורק עבור הבניה של פרויקט זה והיזם לא יכול לנייד אותו לפרויקטים אחרים שלו.

שימו לב להבטחות מוגזמות, 15% תשואה ללא מינוף זה למשל ממש לא מציאותי בשוק נורמאלי, אם ההצעה נראית חריגה מאד לטובה ביחס למה שהשוק באותו איזור מציע כנראה שיש פה משהו מעוות, צריך לוודא שרוכשים ישירות מהמוכר ולא ממי שמשווק לכם, כי בדרך כלל כשמישהו משווק לכם באופן מסחרי נכסים שלו, כנראה כל הרווח פלוס פלוס מועמס על מחיר הנכס, והמשווק בונה על זה שלא תוכלו באמת לדעת מה שווי הנכס האמיתי, הוא ינקוב במחיר סבבה נורמאלי לשוק, ומתאים לכל כיס, למשל 50,000 דולר, אז זה יראה לכם לגיטימי, אבל ימכור לכם נכס פח ששוויו במקרה הטוב 30% אחוז ממה ששילמתם, ובהרבה מקרים נתקלנו באף פחות מכך. בטח אם הוא יגיד לכם שאתם משלמים גם על שיפוץ שהוא עשה לנכס, ושאתם משלמים דרכו לעו"ד וכו' וכו', זה מחשיד מאד, ובמקרה הטוב הוא רק גזר קופון על כל דבר, במקרה הפחות טוב הכול מצג שווא.

יש לשים לב לאן בדיוק הכסף הולך, האם לעו"ד ובאופן מבוקר, האם הולך לחשבון נאמנות מבוטח או ישר לכיסו של המוכר או היזם, צריך לעשות חיפוש באינטרנט לראות האם צצות תביעות או סיפורים לא מחמיאים על הפרסונה שמדברת איתכם או על החברה שהוא מייצג.

צריך לשים לב לכל חריגות, האם הוא זורם איתכם יותר מידי בקלות ומהנהן בחיוב לכל בקשה, האם הוא ממהר לתת הנחות ולהתקפל רק כדי לסגור עסקה, האם הוא לוחץ לבצע הזמנה כאן ועכשיו תוך כדי הפעלת לחץ, עוד מעט ייגמר וכו' …כל אלו סימנים מחשידים

מי אמר שהם לא קונים? ההיפך הוא הנכון, הם קונים ועוד איך, היזמים וחברות השיווק איתם אנחנו בקשר מדווחים על כך שבין 50% – 80% מהעסקאות שנעשות דרכם הם של בריטים, תלוי בחברה והאם יש לה אוריינטציה חזקה לשיווק בחו"ל, בכל מקרה, לבריטים יש תרבות של השקעות נדל"ן, הם משקיעים בבריטניה ומחוץ לה, והם דווקא מאד אוהבים את סגנון ההשקעות אותם אנחנו מציעים, וניתן לקרוא על זה המון מאמרים וכתבות מקומיים בהם משבחים למשל את שוק מעונות הסטודנטים וכו', וניתן למצוא הרבה דוחות וסקירות שוק, אלו מאמרים שנכתבים בבריטניה עבור המשקיעים הבריטים. כשיש שוק מקומי כזה חם באיזור בו אתם רוכשים זה מבטיח מבחינתכם כמשקיעים גם מימוש יותר קל כשתרצו למכור, כי תמיד תוכלו למכור למישהו מקומי גם ולא רק למשקיע זר כמוכם

בתום תקופת השכירות המובטחת בחוזה פשוט תעבור למתכונת ניהול רגילה, מספר חודשים לפני תום התקופה חברת הניהול שניהלה את הנכס עבורך תיצור איתך קשר ותציע לך להמשיך ולאפשר לה לנהל עבורך את הנכס ותציע לך חוזה ניהול מטעמם (במשך תקופת ההבטחה בעצם היה להם חוזה עם היזם לניהול הנכס שלך כחלק מהתחייבות היזם כלפיך בחוזה הרכישה שלך), לך תהיה האופציה לקבל את הצעתם ופשוט לתת להם להמשיך את ניהול הנכס, סביר להניח שבמידה והיית מרוצה מהשירות שקיבלת עד כה ושההצעה בחוזה הניהול תהיה סבירה עבורך אז שזאת האופציה שתבחר, תוכל כמובן לסרב ואז תהיה לך האפשרות או להחליף את חברת הניהול בחברה אחרת שתנהל מטעמך, או לנהל בעצמך (לא סביר שתבחר בזה, אבל זאת עדיין זכותך) .

ההבדל העיקרי יהיה בכך שמפה ואילך תהיה לך התנהלות חשבונית מול חברת הניהול, עם עד כה קיבלת שכירות פיקס בלי קשר עם גבו יותר דמי שכירות או לא, אם היה סטודנט דייר או לא, וגם לא שילמת אף תשלום נוסף מעבר לדמי החכירה פעם בשנה, הפעם אתה תקבל דו"ח מפורט של הכנסות והוצאות, אתה תראה את גובה השכירות המלאה שנגבתה, ואת התשלומים אותם אתה משלם שהם דמי ניהול, דמי שירותים, ופעם בשנה את דמי החכירה.

מבחינת התשואה, סביר להניח שהיא תעלה משום שסביר להניח שמה שקרה עד עתה ימשיך ויקרה ומחיר השכירות יעלה, כך לפחות לפי התחזיות אותן ניתן לקרוא במאמרים שונים שמפורסמים באינטרנט

ראשית נציין שאין עלויות נוספות ולא יהיו כאלו, המחיר הוא מחיר סופי ואין עליו כל תוספות. השאלה כנראה נובעת מההכרות של הישראלי הממוצע עם עלויות שמתוספות בישראל למחיר הרכישה של דירה כגון ממד תשומות הבניה שגובים קבלנים ויזמים בפרויקטים רגילים או בתוספות ושינויים שקורים דרך קבע ברכשיה באמצעות קבוצת רכישה. הנושאים הללו אינם קיימים בבריטניה ובאופן וודאי לא קיימים בפרויקטים אותם אנחנו משווקים.

אין צורך בפתיחת חשבון באנגליה כאשר רוכשים שם נכס, התקבולים מועברים לחשבון הפרטי שהלקוח יציין לחברת הניהול בארץ או בכל מקום אחר בעולם

בהחלט כן, אנחנו מקפידים לבחור פרויקטים לשיווק שבהם יש פרצלציה וכל יחידה נרשמת באופן נפרד על שמו של הרוכש, אלו לא פרויקטים שבהם היזם מוכר מניות בחברה ואז כל אחד מקבל הכנסה בהתאם לחלק היחסי שלו במניות, הטאבו באנגליה דומה לזה שבישראל וכל המונחים זהים כגון הערת אזהרה בזמן הבניה ורישום מלא לאחר סיום ומסירת מפתחות ותשלום מלא של הרוכש

כשרוכשים את הדירה מהיזם יש חוזה המגדיר את תקופת הבניה, יש שם לרוב תאריך יעד צפוי להשלמת הבניה ותאריך נוסף מאוחר יותר שעד אז ישנה חובה על היזם למסור את הנכס או לפצות את הרוכש.

כדי להבטיח שלא יקרה מצב בו הפרויקט לא יושם בזמן מאיזו סיבה שהיא אנחנו עורכים את כל הבדיקות לגבי היזם, הניסיון שלו, היכולת שלו והמוניטין קודם, וגם מפעילים עורכי דין שיבדקו אם הכול תקין מבחינת הקרקע, הבעלות עליה, התירי הבניה, הניירת המשפטית וכו' בנוסף מתשאלים את האנשים שלנו בשטח לגבי הפרויקט, ההתכנות שלו להצליח מבחינת מיקום, קהל יעד, סבירות העלויות המוצגות הן למחיר הנכסים ולהשערות לגבי גובה השכירות שתושג וכו', וכן נבדקת ההתכנות הכלכלית והעסקית של הפרויקט.

אבל נניח ומשהו משתבש, אז אם הקבלן פושט את הרגל ויוצא מהמשחק, אז זה הכאב ראש של היזם, הוא ימצא קבלן תחליפי, אם היזם בעצמו יפשוט את הרגל, אז חברת הביטוח או העו"ד המלווה יכנסו לפעולה, ואז או שיימצא יזם חליפי שינהל את הפרויקט או שחברת הניהול או העו"ד ינהלו, הכסף שניתן ע"י הרוכשים והיה בחשבון נאמנות בכל מקרה או שימש לבניה עצמה עד לשלב שבו היא נמצאת באותו רגע או שנשאר חשבון היזם

Call Now Button