נדלן יד שניה – איך עושים את זה נכון?

משקיעים רבים שואלים אותי לגבי רכישה של נכס יד שניה, היתרונות ברורים, רוכשים נכס קיים, נכס שאפשר לראות צילומים וסרטונים שלו, לבצע בדיקה מקצועית של הנכס ( מהנדס – בדק בית ) לבדוק את האזור, המחיר והשכירות לסגור עסקה ומייד להתחיל לקבל את הכנסה חודשית נאה, יש מקרים בהם ניתן לרכוש נכס הזקוק לשיפוץ ושוב בתמחור נכון של עלות הנכס בתוספת עלות השיפוץ נוכל לבדוק בקלות יחסית את התשואה החודשית שלנו ולהחליט האם זו רכישה המתאימה לנו או לא..

יתרון נוסף שיש בנכס יד 2 הינו מציאת שוכרים בקלות  בין אם השוכר סטודנט, משפחה או מהגר עבודה – כולם מוזמנים להשכיר את הנכס וכמו כן יתרון הנזילות – כלומר ברגע שארצה להפוך את הנכס שלי לכסף בארנק , אוכל למכור את הנכס בכל רגע שארצה.

סיבות נוספות לרכישת בית יד שניה :
מחיר – בזכות אנשי קשר אמינים מקומיים אנו יודעים כיצד למצוא לך נכס במחיר אטרקטיבי (מתחת למחיר השוק).                                                                                                                                .                  עליית ערך— אנו רוכשים נכס זה הן לשם ההכנסה החודשית (דמי שכירות) והן לשם עליית ערך הנכס. יתרון נוסף וחשוב הינו נושא תשלום על שימוש באדמה המקובל באנגליה ברכישת נכסים שונים  ( ground rent ) ברכישת בית יד שניה לרוב הבתים הינם  free hold  כלומר אין תשלום בגין שימוש באדמה ומכיוון שלא מדובר בבניין דירות – גם אין תשלום ועד בית, ( כאשר מחשבים את התשואה הצפויה משקיעים רבים “שוכחים” להוסיף הוצאות אלו להוצאות הקבועות).

לכאורה נראה פשוט, אבל מה בעצם חשוב מאוד לעשות לפני שנרכוש נדלן יד 2.

מיקום, מיקום, מיקום – מיקום טוב אכן ייתן אפשרות להשכרה מהירה ייתן צפי גבוה לעליית ערך הנכס ולמכירה מהירה בבוא היום – מצד שני מיקום פחות טוב (או גרוע) יקשה על מציאת השוכר, התפשרות באיכות השוכר יכולה להביא אותנו לשלל בעיות שאני לא בטוח שמי מהקוראים מעוניין להיכנס אליהם, זה מתחיל משוכר שגר בנכס ואינו משלם לנו, רק לאחר חודשיים נוכל להתחיל לפעול לפינוי שלו מהנכס, נשלם לעורך דין שיעשה עבורנו את המהלך, ולבסוף כשיצא השוכר הבעייתי אנו עלולים למצוא עצמינו עם נכס הדורש שיפוץ… כלומר לא רק שלא הרווחנו – גם הפסדנו, לכן כלל ראשון ברכישת נכס יד שניה הוא למצוא נכס באזור טוב עם אוכלוסייה טובה, אמנם מיקום טוב אינו “תעודת ביטוח” לשכר טוב אבל הסיכויים שנתקל בשוכר גרוע ירדו מאוד.

חשוב מאוד לא להתפתות למחירי נכס נמוכים מידי או לתשואות גבוהות  מאוד – נכסים אלו נראים בטבלת האקסל כחלום אבל הן  עלולים להתגלות  כחלום בלהות..

נקודות נוספות שיש לשים עליהם את הדעת:

  • תחלופת דייר בנכס – מה העלות לחברת הניהול למציאת דייר חדש ? מהם עלויות “ריענון” הבית (צבע וכדומה ) בהחלפה בין שוכר לשוכר, לפעמים עדיף לתת לדייר הנחה על שכר הדירה ובלבד שישכיר את הנכס זמן ממושך יותר.
  • מצב הפיזי של הנכס – גם אם רכשתם נכס “עם שוכר” חשוב לבדוק את מצב הנכס בנכסים ישנים יש עלויות תחזוקה גבוהה מאוד (שלושת העלויות היקרות באנגליה הינם טיפול בגג, בוילר והארובה)
  • ככל שהנכס טוב וברמת תחזוקה טובה = פחות התעסקות עם הנכס ועם השוכרים

דוגמא להשקעת נישה – רכישת נכס והשכרתו למבקשי מקלט באנגליה

כללי: רכישה של נכס המיועד למבקשי מקלט בתשלום של הממשלה מחברה שזכתה במכרז של המדינה + חוזה שכירות לשלוש / חמש / שבע שנים.

יתרונות : השקעה בכמעט אפס התעסקות, אין כל התעסקות עם הדיירים, אין התעסקות עם תשלום חשבונות, אין התעסקות עם תיקונים (עד סכום שנתי מסוים), יתרון נוסף וחשוב הוא התשואה הגבוהה שמקבלים בגין נכסין אלו (ניתן למצוא נכסים עם תשואה של 8% ואף יותר)

חסרונות:  כמו בכל עסקה צריך תמיד להבין או לבחון את החסרונות שעלולים להיות, נקודה ראשונה שאנו נבדוק הינה תמחור הנכס – אמנם אנו יודעים את מחיר הרכישה ואת התשואה השנתית אבל עלינו לבחון שהנכס נמכר במחיר המשקף את מחיר השוק ולא מעל המחיר באזור, כלומר אם בית באזור עולה 100 אלף, ייתכן שמציעים לך בית זה ב 120 אלף, במקרה שכזה במידה ובסיום חוזה השכירות המדינה לא מעוניינת לחדש את חוזה השכירות – יהיה קשה מאוד למכור נכס זה במחיר שבו המשקיע רכש את הנכס (וגם זה לאחר הנחה שאותה חברה אכן תעמוד בהתחייבויותיה כלפי המשקיע) לכן חשוב מאוד לבדוק שהנכס נמכר לכם במחיר הוגן (בניגוד למשווקים אחרים, אני יכול לשער עליית ערך של הנכס – אבל זהו בגדל הערכה בלבד ואף אחד איננו יכול להתחייב על עליית מחירים).

נקודה שניה שיש לבחון הינה המיקום – אנו מבינים שבית זה כנראה לא יהיה במרכז העיר במיקום נחשק מאוד אבל מצד שני לא נרצה לרכוש בשכונה מפוקפקת… 

נקודה שלישית שיש לקחת בחשבון ברכישת נכס זה הינו שאין אפשרות לבטל את חוזה השכירות לפני תום התקופה, כלומר אם אתם נאלצים למכור את הנכס ( זקוקים לכסף נזיל מכל שיבה שהיא ) הרוכש שלכם חייב להיות משקיע כמוכם – כלומר “ייכנס לנעליים שלכם” בחוזה כך סיכוי גדול שהוא יסכים לשלם את המחיר שאתם שילמתם ואף פחות – כך שסביר להניח שבמקרה זה לא תהיה לכם עלית ערך של הנכס.

נקודה רביעית למחשבה –קשה יותר לקבל הלוואה מהבנק לרכישת נכס זה, חסרון זה משפיע בעיקר על משקיע מקומי.

לסיכום, בכל נכס שאתם מעוניינים לרכוש המשווק ישמח להדגיש את היתרונות הרבים, המשווק הישר והאמין יסביר לכם גם את החסרונות(שתמיד קיימים) ושיקלול נכון של הדברים יסיע לכם לבחור את הנכס המתאים עבורכם מתוך ראיה מפוקחת על מכלול הדברים.

תהליך הרכישה באנגליה – יד שניה

שלב ראשון – איתור הנכס, בדיקת האזור, השכונה הרחוב, בדיקה כללית של הנכס מחיר מבוקש שכירות, חישוב הכנסות והוצאות (תשואה) ועוד,  מידע רב ניתן לראות ברשת האינטרנט במגוון אתרים שיעזרו לכם, מוזמנים להסתכל באתר זה  תחת הקטגוריה “אתרים שימושיים”.

שלב שני – ביקור פיזי ובדיקה כללית של הנכס ,לעיתים מתגלות בעיות גם בביקור זה –  אם נראה שיש בעיות קריטיות נווטר על הנכס ונמשיך לחפש את הנכס הבא. לשם ביצוע שלב זה אנו נעזרים בנציגים מקומיים בעלי ניסיון רב בתחום אשר יסעו ויבדקו את הנכס וישלחו לנו את ההערות וההערכות שלהם. 

שלב שלישי – במידה והנכס זקוק לשיפוץ – יש לבצע הערכת מחיר לשיפוץ.

שלב רביעי – הצעת מחיר שאנו והמוכר מסכימים עליה.

שלב חמישי – חתימה על זכרון דברים בינינו ובין המוכר ( לעיתים המוכר יבקש תשלום מסוים, כל עוד לא שילמנו המוכר רשאי להתקדם עם רוכש אחר שהציע סכום גבוהה יותר מאיתנו.

שלב שישי – בדיקת הנכס – חברת הנדסה תבדוק את הנכס, החל מבדיקת שקיעה של קירות(בעיה נפוצה באנגליה), דרך מצב הדלתות, החלונות, החשמל, הגג, עובש כו’  – עלות של כ 300 פאונד – יש לשים לב שאנו רוכשים נכס לא חדש ועל כן אין לצפות שהכל יהיה מושלם…מצד שני ישנם בעיות שאנו נדרוש מהמוכר לתקנן או בעיות שעלולות לגרום לנו לסגת מהרכישה.

שלב שביעי – החלטנו להמשיך – מזל טוב ! ממנים עבור הרוכש עו”ד המייצג אותו מול עו”ד של המוכר – עלות כ- 900 עד 1300  פאונד , על עורך הדין להתחיל בבדיקות משפטיות על הנכס אשר ישללו בעיות עתידיות, בדיקות נוספות על הנכס רישום הערת אזהרה ובסיום התהליך רישום הנכס בטאבו.

שימו לב- בבריטניה החוק אוסר על עורך הדין לייצג גם את הקונה וגם את המוכר משום ניגוד עניינים. הערה חשובה – משך הזמן מהשלב הראשון עד שלב זה הינו כחודש עד חודשיים, אם ברצונכם לטוס לראות את הנכס יש לעשות כן לפני סיום שלב זה.

שלב שמיני – מקבלים מעו”ד את כל המידע על הנכס וכל האישורים כולל חוזה מוכן לחתימה.

שלב תשיעי – חתימה על החוזה ותשלום ראשון 10% – עו”ד מבצע אקצאנג’  ( החלפת חוזים בין המוכר והקונה והעברת התשלום הראשון, עו”ד מבצע רישום “הערת אזהרה”) עד שלב זה עדיין ניתן לבטל את העסקה (המוכר או הקונה)

שלב עשירי – תשלום יתרת הסכום (מתי מתבצע ?  בהתאם לחוזה שחתמנו – בדרך כלל 30 יום )  ביצוע קומפלישיין למכירה,  עו”ד מבצע רישום בטאבו.

שלב אחד עשר – שיפוץ הנכס (במידה ויש צורך) חיבור בעל הנכס לחברת ניהול, מציאת שוכר (במידה והנכס ריק).

שלב שניים עשר – קבלת השכירות החודשית מחברת הניהול ישירות לחשבון הבנק של המשקיע.

 

מעוניינים במידע נוסף ? יש לכם שאלות ? הבהרות ? פרטים נוספים?

מוזמנים לפנות אלי

אופיר הררי – מלווה משקיעים בנדל”ן חו”ל

050-3663588

מוזמנים לשתף:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
נגישות

צרו קשר

מלאו את הפרטים ואחזור אליכם