נדלן יד שניה – איך עושים את זה נכון?

משקיעים רבים שואלים אותי לגבי רכישה של נכס יד שניה, היתרונות ברורים, רוכשים נכס קיים, נכס שאפשר לראות צילומים וסרטונים שלו, לבצע בדיקה מקצועית של הנכס ( מהנדס – בדק בית ) לבדוק את האזור, המחיר והשכירות לסגור עסקה ומייד להתחיל לקבל את הכנסה חודשית נאה, יש מקרים בהם ניתן לרכוש נכס הזקוק לשיפוץ ושוב בתמחור נכון של עלות הנכס בתוספת עלות השיפוץ נוכל לבדוק בקלות יחסית את התשואה החודשית שלנו ולהחליט האם זו רכישה המתאימה לנו או לא..

יתרון נוסף שיש בנכס יד 2 הינו מציאת שוכרים בקלות  בין אם השוכר סטודנט, משפחה או מהגר עבודה – כולם מוזמנים להשכיר את הנכס וכמו כן יתרון הנזילות – כלומר ברגע שארצה להפוך את הנכס שלי לכסף בארנק , אוכל לעשות זאת בכל רגע שארצה.

לכאורה נראה פשוט, אבל מה בעצם חשוב מאוד לעשות לפני שנרכוש נדלן יד 2.

מיקום, מיקום, מיקום – מיקום טוב אכן ייתן אפשרות להשכרה מהירה ייתן צפי גבוה לעליית ערך הנכס ולמכירה מהירה בבוא היום – מצד שני מיקום פחות טוב (או גרוע) יקשה על מציאת השוכר, התפשרות באיכות השוכר יכולה להביא אותנו לשלל בעיות שאני לא בטוח שמי מהקוראים מעוניין להיכנס אליהם, זה מתחיל משוכר שגר בנכס ואינו משלם לנו, רק לאחר חודשיים נוכל להתחיל לפעול לפינוי שלו מהנכס, נשלם לעורך דין שיעשה עבורנו את המהלך, ולבסוף כשיצא השוכר הבעייתי אנו עלולים למצוא עצמינו עם נכס הדורש שיפוץ… כלומר לא רק שלא הרווחנו – גם הפסדנו, לכן כלל ראשון ברכישת נכס יד שניה הוא למצוא נכס באזור טוב עם אוכלוסייה טובה, אמנם מיקום טוב אינו “תעודת ביטוח” לשכר טוב אבל הסיכויים שנתקל בשוכר גרוע ירדו מאוד.

חשוב מאוד לא להתפתות למחירי נכס נמוכים או לתשואות גבוהות  מאוד – נכסים אלו נראים בטבלת האקסל כחלום אבל הן  עלולים להתגלות  כחלום בלהות..

נקודות נוספות שיש לשים עליהם את הדעת :

  • תחלופת דייר בנכס – מה העלות לחברת הניהול למציאת דייר חדש ? מהם עלויות “ריענון” הבית (צבע וכדומה ) בהחלפה בין שוכר לשוכר, לפעמים עדיף לתת לדייר הנחה על שכר הדירה ובלבד שישכיר את הנכס זמן ממושך יותר.
  • מצב הפיזי של הנכס – גם אם רכשתם נכס “עם שוכר” חשוב לבדוק את מצב הנכס בנכסים ישנים יש עלויות תחזוקה גבוהה מאוד (שלושת העלויות היקרות באנגליה הינם טיפול בגג, בוילר והארובה)
  • ככל שהנכס טוב וברמת תחזוקה טובה = פחות התעסקות עם הנכס ועם השוכרים

דוגמא להשקעת נישה – רכישת נכס והשכרתו למבקשי מקלט באנגליה

כללי: רכישה של נכס המיועד למבקשי מקלט בתשלום של הממשלה מחברה שזכתה במכרז של המדינה + חוזה שכירות לשלוש / חמש / שבע שנים.

יתרונות : השקעה בכמעט אפס התעסקות, אין כל התעסקות עם הדיירים, אין התעסקות עם תשלום חשבונות, אין התעסקות עם תיקונים (עד סכום שנתי מסוים), יתרון נוסף וחשוב הוא התשואה הגבוהה שמקבלים בגין נכסין אלו (8% ומעלה)

חסרונות:  תמחור – מחיר בתים אלו הוא בדרך כלל מעל המחיר באזור, כלומר אם בית באזור עולה 100 אלף, ייתכן שמציעים לך בית זה ב 120 אלף, במידה ובסיום חוזה השכירות המדינה לא מעוניינת לחדש את חוזה השכירות – יהיה קשה מאוד למכור נכס זה במחיר שבו המשקיע רכש את הנכס (וגם זה לאחר הנחה שאותה חברה אכן תעמוד בהתחייבויותיה כלפי המשקיע)

חסרון שני הינו המיקום – בתים אלו נמצאים לרוב בשכונות בינוניות ולא באזורים טובים,  

חסרון שלישי – אין אפשרות לבטל את חוזה השכירות לפני תום התקופה, כלומר אם אתם נאלצים למכור את הנכס ( זקוקים לכסף נזיל מכל שיבה שהיא ) הרוכש שלכם חייב להיות משקיע כמוכם – כלומר “ייכנס לנעליים שלכם” בחוזה כך סיכוי גדול שהוא יסכים לשלם את המחיר שאתם שילמתם ואף פחות – כך שלא תהיה לכם עלית ערך של הנכס..

חסרון רביעי – אין אפשרות לקבל הלוואה לרכישת נכס זה, עשוי לעקב לכם את מכירת הנכס בבוא היום.

לסיכום, בכל נכס שאתם מעוניינים לרכוש המשווק ישמח להדגיש את היתרונות הרבים, המשווק הישר והאמין יסביר לכם גם את החסרונות(שתמיד קיימים) ושיקלול נכון של הדברים יססיע לכם לבחור את הנכס המתאים עבורכם מתוך ראיה מפוקחת על מכלול הדברים.

תהליך הרכישה באנגליה – יד שניה

שלב ראשון – איתור הנכס, בדיקת האזור, השכונה הרחוב, בדיקה כללית של הנכס מחיר מבוקש שכירות, חישוב הכנסות והוצאות (תשואה) ועוד,  מידע רב ניתן לראות ברשת האינטרנט במגוון אתרים שיעזרו לכם, מוזמנים להסכתל באתר זה  תחת הקטגוריה “אתרים שימושיים”.

שלב שני – ביקור פיזי ובדיקה כללית של הנכס ,לעיתים מתגלות בעיות גם בביקור זה –  אם נראה שיש בעיות – לא מתעסקים עם הנכס וממשיכים לחפש את הנכס הבא.   

שלב שלישי – במידה והנכס זקוק לשיפוץ – יש לבצע הערכת מחיר לשיפוץ.

שלב רביעי – הצעת מחיר שאנו והמוכר מסכימים עליה.  

שלב חמישי – חתימה על זכרון דברים בינינו ובין המוכר ( לעיתים המוכר יבקש תשלום מסוים, כל עוד לא שילמנו המוכר רשאי להתקדם עם רוכש אחר שהציע סכום גבוהה יותר מאיתנו.

שלב שישי – בדיקת הנכס – חברת הנדסה תבדוק את הנכס, החל מבדיקת שקיעה של קירות(בעיה נפוצה באנגליה), דרך מצב הדלתות, החלונות, החשמל, הגג, עובש כו’  – עלות של כ 300 פאונד – יש לשים לב שאנו רוכשים נכס לא חדש ועל כן אין לצפות שהכל יהיה מושלם…מצד שני ישנם בעיות שאנו נדרוש מהמוכר לתקנן או בעיות שעלולות לגרום לנו לסגת מהרכישה.

שלב שביעי – החלטנו להמשיך – מזל טוב ! ממנים עבור הרוכש עו”ד המייצג אותו מול עו”ד של המוכר – עלות כ- 1000 עד 1500  פאונד , על עורך הדין להתחיל בבדיקות משפטיות על הנכס אשר ישללו בעיות עתידיות, בדיקות נוספות על הנכס רישום הערת אזהרה ובסיום התהליך רישום הנכס בטאבו.

שימו לב- בבריטניה החוק אוסר על עורך הדין לייצג גם את הקונה וגם את המוכר משום ניגוד עניינים.

שלב שמיני – מקבלים מעו”ד את כל המידע על הנכס וכל האישורים כולל חוזה מוכן לחתימה.

שלב תשיעי – חתימה על החוזה ותשלום ראשון 10% – עו”ד מבצע אקצאנג’  ( החלפת חוזים בין המוכר והקונה והעברת התשלום הראשון, עו”ד מבצע רישום “הערת אזהרה ” )

שלב עשירי – תשלום יתרת הסכום (מתי מתבצע ?  בהתאם לחוזה שחתמנו )  ביצוע קומפלישיין למכירה,  עו”ד מבצע רישום בטאבו.

שלב אחד עשר – שיפוץ הנכס (במידה ויש צורך) חיבור בעל הנכס לחברת ניהול, מציאת שוכר (במידה והנכס ריק).

שלב שניים עשר – קבלת השכירות החודשית מחברת הניהול ישירות לחשבון הבנק של המשקיע.

 

מעוניינים במידע נוסף ? יש לכם שאלות ? הבהרות ? פרטים נוספים?

מוזמנים לפנות אלי

אופיר הררי – מלווה משקיעים בנדל”ן חו”ל

050-3663588

מוזמנים לשתף:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
נגישות

צרו קשר

מלאו את הפרטים ואחזור אליכם