מולטי פאמילי בארה”ב – כל מה שצריך לדעת, חוות דעת

מולטי פאמלי- השקעה מאוד שכיחה בארה"ב, מאמר קצת ארוך, הסבר מהו מולטי פאמלי, מהם היתרונות ומהם החסרונות שכל משקיע חייב להבין לפני השקעה זו, והאם זוהי ההשקעה הטובה ביותר להרוויח מנדל"ן ?היום אענה על שאלה זו תוך התייחסות לטרנד של השקעות נדלן חברתיות.

השקעה בנדל”ן בארה”ב

כאשר משקיעים בנדל”ן בארה”ב יש מספר ברירות באשר לסוג הנכס שתבחרו להשקיע בו. במסגרת האפשרויות של השקעה בנדל”ן למטרת מגורים, סוגי הנכסים בארצות הברית שונים מעט מהנכסים המוכרים לנו בישראל בכמה מובנים: ההגדרות, שיטת ההשקעה הנדרשת, המידע הנחוץ לביצוע העסקאות, סוגי המימון וההחזר על ההשקעה לאורך זמן. אז כיצד לשקלל המידע ולבחור מה מתאים לכם?

השקעה קבוצתית בהשקעת נדל”ן בארה”ב

מסלול השקעה קבוצתית הנפוץ בנדל”ן בארה”ב היא השקעה במתחם דירות מגורים המיועד להשכרה, קרי – מולטי פאמלי. מתחם הדירות בנוי ומושכר. המבנה כולל בתוכו תשתיות ומתקנים רבים לרווחת הדיירים. מתחם דירות זהו סטנדרט מגורים מבוקש ונפוץ בארה”ב אשר ממשיך ותופס תאוצה. בשל כך, השקעה מסוג זה נחשבת ליציבה וטובה. לכן, יותר ויותר חברות ביטוח גדולות משקיעות במתחמים הללו את כספי מבוטחיהן.

הרווח הפוטנציאלי במסלול זה הינו גבוה מאוד, היות שמעבר לרווח השוטף משכירות הדיירים קיים גם *פוטנציאל רווח* ממכירת הנכס בתום 5-3 שנות השבחה (כמו שקיים כמעט בכל השקעת נדל”ן).

מה זה מולטי פמילי בהשקעת נדל”ן בארה”ב?

כאשר משקיעים בנדל”ן בארצות הברית ניתן להשקיע במספר סוגי השקעות שונים למגורים. אחד מהם הוא Single Family. בתרגום פשוט זהו נכס למשפחה יחידה. התצורה הנפוצה ביותר של נכס למשפחה יחידה הינו נכס צמוד קרקע. מאחר ונכס מסוג זה הינו הנפוץ בבעלות פרטית, אלו הם הנכסים שניתן להשיג בהנחה על מחיר השוק, כאשר מוצאים מוכר לחוץ, או לחילופין ניתן למצוא בתים רבים מסוג זה למכירה לאחר עיקול בנק. מדובר בהזדמנות משום שהבנקים רוצים להיפטר מהם במהירות ומכאן הזדמנות הרכישה בהנחה.

סוג השקעה נוסף למגורים הוא נכס Multi Family. זהו בניין/ קומפלקס של מספר מבנים או מספר בתים בשכונה. מדובר בנכס ללא פיצול כך שהנדל”ן כולו בידי בעלים יחיד. הבעלות היחידה יכולה להיות בצורה של משקיע פרטי בודד או חברה. במקרה של השקעות חברתיות מדובר בבעלות יחידה של חברה. כלומר, החברה היא התאגדות משפטית של מספר משקיעים לצורך רכישת נכס מגורים מניב.

שוק נכסי ה-Multi-Family נחשב לאטרקטיבי מאוד וחווה צמיחה חזקה הן בביקוש, בעליית מחירי השכירות ורמת ההשקעה בנכסים מסוג זה. נכסים מסוג זה מושכים לחברות גדולות, כולל חברות כגון חברות ביטוח המגוונות את סל השקעות נדל”ן בארה”ב שלהם בנכסי נדל”ן מסוג זה.

בין מאפייני שוק ה- Multi-Family ניתן למצוא מספר מאפיינים:

נכסים המנוהלים על ידי חברת ניהול המתפעלת באופן מלא את שירותי המתחם. חברת הניהול לוקחת על עצמה את האחריות לכל היבטי התפעול של הנכס – שיפוץ ואחזקה לפני מסירה, תחזוקה שוטפת וניהול הנכס על בסיס יום יומי, שיווק הנכס לשוכרים, בדיקת השוכרים וחתימה על החוזים, ביצוע גבייה ותשלומים עבור מיסים, חשמל, מים וגז ובמידת הצורך גם בפינוי דיירים שלא עומדים בתשלומי השכירות. מבחינת המשקיעים, משמעות העבודה עם חברת ניהול הוא תשלום בגין דמי הניהול והוצאות התחזוקה של הנכס.

רישום על גוף אחד: רישום נכס מסוג Multi Family הוא בדרך כלל על גוף אחד ולכן, ההוצאות וההכנסות מתחלקות בין כל המשקיעים. אם בנכס קיימת דירה לא מושכרת, עדיין יש לשלם בגינה מיסים ותחזוקה. מבחינה מיסוי, ניתן לבצע השקעה בנכס מסוג זה באמצעות רישום חברת LLC שמאפשרת הכרה בהוצאות, הפסדים וכמובן גידור האחריות במקרה של תביעה או נזקים.

גיוון – הנכסים כוללים בניינים, מתחמי מגורים ואף שכונות שלמות.

רמה גבוהה של רווחיות – תפוסה של למעלה מ-90% בנכסים המושכרים.

מיקום נכסים באזורים עתירי תעסוקה ובאזורים מתפתחים.

יתרונות בהשקעה בנכסי נדל”ן מסוג מולטי פמילי

כאשר משקיעים בנכס מסוג Multi Family כחלק מקבוצה ישנו יתרון משמעותי. היתרון הוא האפשרות להתחיל את ההשקעה בסכום נמוך יחסית ולייצר, יחד עם משקיעים אחרים פיזור סיכון ואפשרות לנטילת מימון אפקטיבי. בניכוי ההוצאות בגין עמלות הניהול והתחזוקה מתקבלת תשואה, אשר במקרים רבים גבוהה יותר מהשקעת נדל”ן בישראל. עסקאות אלה נקראות גם עסקאות סינדיקציה, כאשר החברה היזמית משמשת בתפקיד הסינדיקט שך ההשקעה, כלומר איגוד המשקיעים לכדי שותפות אחת.

כמו כן, ישנם יתרונות נוספים. ביניהם:

תשואה: תשואה שוטפת משכירות הדירות הקיימות בנכס קיים המושכר ברובו.

רמת פיזור גבוהה: פיזור השקעה גבוה על פני מספר רב של יחידות הקיימות במתחם.

מס: מיסוי נמוך יחסית בארה”ב, עקב יתרונות המס הגלומות בהכרה בהוצאות המימון.

יציבות: השקעה עם רמת יציבות גבוהה לאורך זמן.

פוטנציאל גבוה: ישנם פרויקטים עם מרכיב השבחה יזומה, המגלמים פוטנציאל לרווח הון במכירה בתום תקופת ההשקעה של 5-3 שנים.

גמישות: גמישות פיננסית בסוג ההשקעה.

חסרונות / סיכונים בהשקעה בנכסי נדל”ן מסוג מולטי פמילי

זו אינה השקעת נדל”ן ישירה בבעלותך. הגורם המושך משקיעים מכל העולם אל השקעות הנדל”ן, הינו הביטחון בבעלות על נכס פיזי (רישום בטאבו). בהנחה ורכשת את נכס הנדל”ן בצורה נכונה, קרן ההשקעה שלך מגובה בבטוחה ברורה ויציבה הנכס. בהשקעות קבוצתיות, המשקיע אינו הבעלים של הנדל”ן אלא שותף מוגבל של חברה פרטית. לכן, אינו בעל השליטה בנכס וכמו כן אינו נהנה מההגנה על כספו הכרוכה בעמדה בסיסית זו.

סיכונים הקשורים ביזם – זו השקעה בחברה פרטית מפוקחת חלקית. לאחרונה חברות רבות מצטרפות לטרנד של השקעות נדל”ן קבוצתיות, מדובר בתחום שבו הפיקוח נמצא בראשיתו, ובטח שאינו ברמת פיקוח כמו של חברות אשר נסחרות בשוק ההון. זהו מרכיב הסיכון העיקרי, המהווה את סיבת השורש המסבירה כיצד משקיעים הפסידו את מיטב כספם בהשקעות אלה.

קושי במימוש – כאשר בבעלותך הישירה נכס נדל”ן להשכרה, הינך נמצא כמשקיע בעמדה הקלה והנוחה ביותר למכור את הנכס בשוק הפתוח בכל רגע שתחפוץ. בהנחה וביצעת השקעה שפויה, באפשרותך יהיה למכור את הנכס למספר פוטנציאלי רב של רוכשים, בין אם משקיעים או בין אם המעוניינים ברכישת בית בבעלות פרטית למגורים. לעומת זאת, חברה המחזיקה נכס מולטי פמילי, נמצאת בהגדרה בשוק קטן יותר. ככל שהשוק קטן יותר, כך אתגר המכירה גדול יותר. מעבר לכך, בהשקעה קבוצתית *המשקיע אינו נמצא בעמדת שליטה* להחליט על מימוש, בהנחה ובעקבות שיקולים כאלו ואחרים, החלטת המשקיע להנזיל את כספי ההשקעה (לקבל חזרה כסף בחשבון הבנק ) בזמן מוקדם יותר. המשקיע עלול לגלות שהאפשרויות שלו מוגבלות ביותר, יהיה עליו במקרה הטוב למצוא משקיע שייכנס לנעליו, ובמקרה הרע יותר גם אם תצליח למצוא כזה משקיע, הוא ייתקל  בקנס. לכן, מדובר בהשקעה שבשום פנים ואופן לא מומלץ לבצע בכסף אחרון ואו כסף שישנה סבירות שתצטרך בתוך 7-10 שנים, במידה ומימוש הפרויקט מתעכב (וכבר ראינו הרבה פרויקטים שמתעכבים)

גודל הפרויקט ומורכבותו – חשוב להבין כי עסקאות מולטי פמילי, ובמיוחד אלו הכוללים מרכיב השבחה יזומה, מהווים אתגר יזמי גדול ומשמעותי מעבר לפרויקט שיפוץ והשכרה של נכס מסוג סינגל פמילי. לכן בהתאמה, גם בהשוואה של חברה מקצועית ואמינה בהשקעות סינגל פמילי בארה”ב לעומת חברה מקצועית ואמינה להשקעות בתחום המולטי פמילי, יש לקחת בחשבון שהשונות האפשרית גדלה ככל שהפרויקט גדול יותר ומורכב יותר. דחייה בפרויקט קטן של מספר חודשים היא אפשרית, בפרויקט גדול דחייה של מספר שנים בלוחות הזמנים היא הרבה יותר אפשרית ככל שהפרויקט גדול יותר.

חשוב לציין כי גם שיפוצים בנכס הינם שיפוצים בעלויות נכבדות מאוד, אין למשקיע את הפיקוח על השיפוץ, אין לו כל השפעה על אופן ומחיר השיפוץ, יש סיכון רב שעלות השיפוץ תחרוג מאוד מהצפי, הלקוח כאמור פאסיבי וכל ההחלטות מתקבלות על ידי החברה היזמית ובהחלטה בלעדית שלהם (לטוב ולרע).

השקעות במינוף גבוה – לרוב, השקעות אלו מובנות מימון בנקאי של 70% ומעלה. היתרון באחוז המימון הגבוה בתנאים טובים הינו הגדלת התשואה. החיסרון בעמדת מינוף גבוה, היא שהינך כמשקיע חבר בקבוצה, מהווה את כרית הביטחון של הבנק להלוואה. בלעדיך, הבנק לא היה שוקל לעולם לתת מימון לנכס. כך שבמידה וההשקעה תצלח כולם שמחים, אך במידה וסיכון כלשהו ברשימה זו יתממש, המשקיעים בסכנת מחיקת הון ההשקעה כולו או חלקו. כאשר הבנק בעמדה שבו יקבל את כל הכסף. הסיכוי היחיד של הבנק להפסיד, זה רק אחרי שהמשקיעים נמחקו ב100%, ולא משנה אם אתה משקיע הוני או משקיע חוב בתוך הקבוצה.

עלות גבוהה לעומת בית פרטי . חסם כניסה גבוה, עבור המבקשים להנות מהיתרונות בבעלות ישירה לנכס גדול, אך ללא החסרונות הגדולים של מבנה ההשקעה הקבוצתית.

צורך לבדיקות מורכבות וחקר שוק יסודי – ניתוח יסודי ומעמיק של עסקת מולטי פמילי דורש מיומנויות מקצועיות גבוהות, ולמעשה משאיר את רוב החברים בהשקעות אלה, בחסדי החברה היזמית המשווקת. לעומת זאת ניתוח עסקת נדל”ן מסוג SINGLE FAMILY הינה לרוב פשוטה וקלה הרבה יותר. לכן מומלץ להשתמש בייעוץ מקצועי ואו לבדוק האם קיימים גופים מוסדיים או משקיעים גדולים אחרים בפרויקט. במידה וההשקעה החברתית, היא כזו שחברים בה הרבה “דגים קטנים” זהו סימן לתמיהה לגבי טיב ההשקעה.

סיכוני שוק, מימון וריבית – עלולים להביא לשינויים דרסטיים בביצועי ההשקעה השוטפים. זמינות ועלות אשראי הינן דבר ורסטילי בטווח זמן בינוני ולכן יש לבדוק את יציבות תנאי המימון, גם בתרחיש שבו תכנית המכירה מתעכבת בכמה שנים.

סיכונים מקרו-כלכליים במדינת הנכס – במקרה של האטה כללית בכלכלה במדינת הנכס או במקרה ספציפי של משבר בשוק הנדל”ן, ביצועי ההשקעה עלולים להיות תלויים במרכיב חיצוני לאיכות החברה היזמית וניהול הפרויקט. במקרה של שינויים בשוק, בביקושים, ברמות המחירים, אזי בהתאמה ישתנו ביצועי הנכס, והערכות השווי. במשבר הסאב פריים בשנת 2008 ראינו כיצד שינוי חיצוני בשוק הביא משקיעים רבים למחוק את הונם גם בהשקעות מעין אלו.

כמו בכל השקעה יש יתרונות וחסרונות, לצערי אני רואה אנשים רבים שפונים  להשקעה במולטי פאמילי מכיוון שאין התעסקות שלהם וחברות השיווק הציגו להם תשואות גבוהות, אני מניח שאחרי שקראתם פוסט זה והבנתם שיש גם סיכונים הבנתם שלא מדובר בהשקעה סולידית ובטוחה המתאימה לכל אחד, מבחינתי השקעה בנכס יחיד הנרשם על שמכם הינה יותר סולידית והרבה יותר בטוחה (בהנחה שרכשתם לא במחיר מנופח) אם כי שהשקעה זו יש יותר “התעסקות” מול חברת ניהול – מה זה חברת ניהול ? זה כבר נושא למאמר אחר…

מקווה שהחכמתם

אופיר הררי  -ליווי משקיעים בהשקעות נדל”ן מניבות
טלפון: 050-3663588

מוזמנים לשתף:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
נגישות

צרו קשר

מלאו את הפרטים ואחזור אליכם