(יולי 2021) אפתח ואומר שלצערי אין לי כדור בדולח וכל הכתוב במאמר זה הינו מייצג את דעתי הבלעדית, עוד אומר שאין דין תל אביב לדין דימונה, אין דין עפולה לדין אילת – כאשר בודקים השקעה בנדל”ן ראשית יש לבחון ולהבין את נתוני הסביבה (קרקעות זמינות לבניה, רמת החינוך באזור, רמת הפשע, תחבורה ציבורית, בעיות רעש, לכלוך ועוד..) לאחר שמצאנו אזור שבו אנו רוצים להשקיע עלינו כמובן לבדוק ולבחון את הנכס עצמו (שנת בניה, מצב הנכס, מחירי נכסים דומים(דו”ח שמאי) שיפוצים ועוד…).
היום אתייחס באופן כללי למחירי הדיור בארץ באופן כללי.
על פי נתוני הלמ”ס 66.5% מאזרחי המדינה גרים בדירה בבעלותם, נתון גבוה אולם לפני כעשרים שנה קצת מעל ל- 70% מאזרחי המדינה גרו בבית בבעלותם, הנתונים מראים כי בגרמניה 51% וברומניה 96% מתגוררים בבית בבעלותם – הממוצע אגב של מדינות האיחוד האירופי הינו 69.3% , אני יכול להניח שתי סיבות לכך שאחוז המתגוררים בבית בבעלותם בארץ במגמת ירידה קלה :
א. אי יכולת לרכוש דירה בארץ עקב המחירים הגבוהים
ב. משקיעים הגרים בשכירות במקום שנח להם (קרוב לעבודה, לבתי ספר, בית פרטי עם חצר ובריכה במושב) ואת כספם משקיעים במקומות שהתשואה גבוה יותר – “לתת לכסף לעבוד” (נדל”ן בחו”ל, שוק ההון וכו’ )
אם כן, מדוע המחירים בארץ צפויים להמשיך ולעלות (כמובן שההתייחסות הינה לטווח הארוך ) :
שיעור ראשון בכלכלה- היצע קטן וביקוש גדול = עליית מחירים, ההיצע הנמוך מתייחס בעיקר למרכז הארץ אך עליית המחירים מחלחלת ומגיע לכל הארץ (למרות שבמרכז כידוע המחירים גבוהים מאוד) אמנה מספר נקודות התומכות בכך:
הכנסות מיסים למדינה -המדינה נהנית מהכנסות ממס רכישה, מס שבח,
בנוסף שוק נדל”ן עירני מספק הרבה מקומות עבודה החל מהקבלנים המעסיקים פועלים וממשיך עם עו”ד, שמאים, מתווכים, יועצי משכנתאות, שיפוצניקים- כלומר פחות אבטלה יותר פריון, ושוב מס שהמדינה גובה מכל אותם בעלי עסקים שבתחום.
בנקים – אחוז ניכר מהכנסות הבנקים נובע ממשכנתא, אנו רואים שינויים שנעשו בתחום ושבעקיפין עודדו עליית מחירים (הורדת מס הרכישה מ8% ל 5% , הגדלת מסלולי המשכנתא ) חווינו ב 2008 קריסה של בנקים בארה”ב ירידה במחירי הדיור עלולה לגרום לקריסת בנקים גם בארץ (פגיעה בביטחונות של נוטלי המשכנתא) ומובן שאין לאף אחד רצון שזה יקרה
ריבית נמוכה – הריבית האפסית שנקבל בבנק + עלות נמוכה לקבלת הלוואה גורם לריבוי משקיעי נדל”ן – יש ביקוש = השוק עולה, אינני מכיר משקיע שיש לו אינטרס שמחירי הנדל”ן ירדו, משקיעי נדל”ן נהנים לראות את ערך הנכס שלהם עולה ומשפיעים גם על השוק (מעל רבע מיליון ישראלים מחזיקים ביותר מדירה אחת )
הגירה חיובית – צרפת, אנגליה ארה”ב…ישראל הינה המקום הבטוח שיותר עבור יהודי כל העולם.
ישנם כמובן עוד סיבות רבות נוספות לעליית מחירי הנדל”ן :ריבוי טבעי חיובי ( בניגוד לרוסיה או חלק מארצות מזרח אירופה ששם הריבוי הטבעי הוא שלילי או ארצות בהם הוא אפס (יפן,שבדיה) בארץ יש ריבוי טבעי בדומה לממוצע במדינות המפותחות), גירושין (30% מהזוגות), שיפור דירות (לדירת גן, דירה עם ממ”ד, דירה גדולה יותר, מרווחת יותר, מעלית בבניין – כל אלו כבר אינם נחשבים כמותרות לרוב האוכלוסייה כיום, גידול בתוחלת החיים (עד מאה ועשרים לכולכם) מספר התחלות הבניה לעומת הצורך ובנוסף חוסר הקצאת קרקעות על ידי מנהל מקרקעי ישראל, מחיר למשתכן (רבים חיכו וחיכו ולבסוף הסתערו על השוק- כל יום שעובר המחירים עולים..) ועוד ועוד..
מה בכל זאת יכול לגרום לירידת מחירי הדירות בארץ?
ירידה במחירי הנדל”ן או עצירת עליית המחירים יכול מהתערבות ממשלתית בתנאי השוק, על ידי הטלת מס רכישה/מס גבוה על הכנסה משכירות, ביטול פטורים, העלאת הריבית בבנק ישראל, בניה ממשלתית רחבה ייעודית להשכרה ארוכת טווח, הקצאה מיידית של קרקעות לבניה או על ידי צינון השוק למשקיעים (לדוגמא : איסור משכון דירה קיימת לטובת רכישת דירה נוספת) ייתכן גם שמחירי הדיור הגבוה יתגלגל לכדי מחאה אזרחית/חברתית… בנוסף מצב כלכלי בעייתי (אבטלה), חוסר יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא ועוד.. כל אלו ועוד יכולים לגרום לירידת מחירים.
אסייג ואומר שאני סבור שקצב עליית המחירים בעשר השנים הבאות בהחלט לא צפוי להיות דומה לקצב העלייה שהיה בעשור הקודם.
זוהי כאמור דעתי האישית, אני בטוח שיש מי שדעתו הפוכה לשלי.
אשמח לשמוע תגובות שלכם
אופיר הררי – יועץ נדל”ן, מלווה משקיעי נדל”ן 050-3663588
מוזמנים לעקוב אחרי בפייסבוק : “אופיר הררי נדלן להשקעה בטוחה”
ערוץ היוטיוב- ליחצו פה
מעוניינים לקבל טיפ שבועי בווטצאפ בנדל”ן ? ליחצו פה
