השקעה בהלוואה ליזם תמ”א 38

משקיעי נדל"ן רבים אשר אינם מעוניינים להיות בעלי נכס באופן פיזי עכב ההתעסקות הכרוכה (התעסקות בניהול הנכס, תיקונים בנכס, תחלופת דיירים והוצאות בלתי צפויות נוספות ) אך מאידך מעוניינים להשקיע בנדל"ן בעקיפין מצאו אפיק השקעה מעניין – הלוואה כספית ליזם תמ"א 38 תוך קבלת ריבית ידועה מראש ותאריך ידוע ומוסכם מראש להחזר ההלוואה.

מה זה תמ"א?

תמ”א 38- תוכנית מתאר ארצי לחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה.
עלות חיזוק המבנים הישנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית, ונדרש מנגנון למימון העבודות. מטרתה של תמ”א 38 היא להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים, על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות וכן קיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם
במסגרת תמ”א 38 נהנים בעלי הדירה מתוספת של חדר (ממ”ד דירתי ), מעלית, חניה, לובי, עיצוב הבניין ועוד.. ישנה אפשרות לבצע תמ”א על ידי שיפוץ והגדלת המבנה הקיים (תמ”א 38 א) או על ידי הריסת המבנה הקיים ובנית בניין חדש (תמ”א 38 ב ).

יזם הפרויקט מקבל זכויות בניה לתוספת דירות בבניין – יוצא מכן שהיזם נהנה מרווח כספי (מוכר דירות חדשות) ובעלי הדירות נהנים מדירה חדשה וגדולה יותר בבניין חדשני ונאה יותר.

שאלה שרבים שואלים היא מדוע אם כן  יזם פרויקט התמ”א מעדיף להלוות כסף מהציבור ולשלם עד12% ריבית לשנה ולא לקחת כסף מהבנק  ולשלם 4.5% ריבית?

כאשר פונים למימון בנקאי יש לעמוד בתנאים מסוימים על מנת לקבל מימון. כאשר מסתכלים על מכלול הדרישות הבנקאיות מן היזם עולה תמונה קבועה של סרבול וחוסר גמישות של הבנק לצרכי היזם, כולל תשלומים קשיחים ללא התייחסות לגורמים המשתנים בבניה של פרויקט. טופס 4 ועוד..

בשנים האחרונות רק כ 30% מסך הפרויקטים של התחדשות עירונית ממומנים ע”י המערכת הבנקאית- מדוע זה קורה?

הבנקים מעוניינים בפרויקטים מסך השקעה מסוים, סביב 100 מיליון ₪. פרויקטים ממוצעים בגובה של כ 30 מיליון ₪ ברוב המקרים רק יוצרים עומס על הבנק והרווחיות מבחינתם לא גבוהה.

בנוסף, הבנק מעמיד רשימת דרישות קבועה למימון:

  1. הון עצמי מושקע של היזם בגובה 30%, השלמה בנקאית בגובה 70%. אבל… התנאי לקבלת ה 70% הוא מכירה מוקדמת (Pre sale) של 30% מהדירות החדשות שנבנות. בפרויקט ממוצע שבו מוסיפים 24 מדובר על כ 7 דירות שאמורות להימכר על הנייר במכירה מוקדמת. בממוצע, מחיר דירה על הנייר נמוך בכ 250 אלף ₪ ממחיר דירה במצב מוגמר. הפער במקרה הזה הוא בסך 1,750,000 ₪ שנגרעים מרווחי היזם על חשבון הביטחונות לבנק.
  2. הבנק גובה בממוצע עמלות וריביות מסוגים שונים כמו: עמלת פתיחת תיק הלוואה בגובה 1.2% (כ 360 אלף ₪ בהלוואה של 30 מליון), עמלת הקצאת אשראי/ליווי הפרויקט בגובה 2.2% מסך המימון (בממוצע כ 660 אלף ₪), עמלה קבועה בגין עריכת מסמכים משפטיים (כ 100 אלף ₪), ריבית על ההלוואה בגובה של כ 4.5% (כ 1,350,000ש”ח לשנה) פרמיה שנתית בגין פוליסות חוק מכר כ 1.5% לשנה (כ 900 אלף ₪ למשך הפרויקט) עמלת ערבות ביצוע בגובה של כ 1.5% מסך המימון (כ 450 אלף ₪), עמלת ערבות חוק מכר בגובה 1.2% לשנה (כ 600 אלף ₪), לעיתים מתווספות דרישות נוספות. סה”כ עלויות בדוגמה הזו: 5,770,000 ש”ח. בנוסף יש את עלות ההפסד בגין מכירה מוקדמת בסך 1,750,000 ₪ .
    כלומר העלות הכוללת של המימון הבנקאי להלוואה בסך 30 מליון ₪ הינה 7,520,000 ₪

מימון חוץ בנקאי ממוצע עומד על כ 11%-12% הכולל את כלל העלויות והעמלות. סה”כ עלות בדוגמה הזו כ 3,600,000 ₪. כלומר מימון חוץ בנקאי לפרויקט זה לשנתיים הינו  12%*2= 7,200,000 ₪.

יוצא כי הפער כלל אינו  גבוה וברוב המקרים גמיש בסטיות של 5% לכאן או לכאן, לעומת זאת הגמישות של הגוף החוץ בנקאי והשקט הנפשי שווה ליזם את המחיר הנ”ל ומכן שרוב יזמי הפרויקטים הללו מעדיפים לקחת מימון חוץ בנקאי מאשר מימון בנקאי.

מהם הנקודות החשובות שחייבים לבדוק לפני שאנו משקיעים?

לכאורה הכל נראה פשוט וקל, אך יש להבין שהשקעה זו טומנת גם סיכון – אי החזרה של הכסף שהלוונו ליזם !
לכן חשוב מאוד להבין את ההשקעה ולדעת כיצד ניתן לגדר סיכונים ככל האפשר .

דבר ראשון עלינו לקרוא ולהבין את הסכם ההלוואה שאנו חותמים מול החברה, עלינו לבדוק מיהי החברה המלווה- ומה רמת המעורבות וההשפעה שלה בפרויקט (אם יש)

האם הכסף שאנו מעבירים נמצא אצל החברה היזמית או נשמר בנאמנות לטובת הפרויקט ומשתחרר לטובת הפרויקט אך ורק בהתאם להתקדמות הבניה ? אם הכסף נמצא בנאמנות, מיהו משרד עו”ד המחזיקים בכסף, מיהו העו”ד הנאמן, האם ניתן ליצור עימו קשר

מיהו יזם הפרויקט? מה הניסיון שלו בתחום ?

מיהו הקבלן המבצע? מה ניסיונו  בפרויקט מורכב שכזה (פרויקט תמא- נחשב לפרויקט בניה מורכב ולא פשוט כלל )

חשוב מאוד לבדוק ולהבין מהם הביטחונות שאנו מקבלים  על כספנו (ככול שיש יותר בטחונות- הסיכון בהשקעה יירד).

היכן מבוצע פרויקט התמא? נכון, הפרויקט נועד לחזק מבנים בכל הארץ וודאי באזור המיועד יותר לרעידות אדמה- אך אנו כמשקיעים רוצים להשקיע בפרויקט רווחי ביותר מכיוון שאין הבדל משמעותי בעלויות הבניה בין אזורים שונים בארץ, מובן כי פרויקט תמא במרכז הארץ רווחי הרבה יותר מאשר פרויקט תמא בפריפריה הרחוקה (וכבר נשמעה ביקורת לא מעטה בנושא).

האם אנו משקיעים בפרויקט ספציפי אחד? באשכול של 3-4 פרויקטים שנוכל לבחון אותם או ב”קופה כללית” הכוללת עשרות פרויקטים שונים ?

האם היזם ערך “דו”ח אפס לפרויקט ? האם ניתן לקבלו  ?

האם יש הערכות של שמאים לא תלויים לרווחיות הפרויקט

מהו אחוז הרווח הצפוי ליזם בפרויקט (אני לא שותף שלו- אני רק מלווה, אבל אני רוצה להלוות כסף ליזם שמרוויח ולא חלילה ליזם שעלול להסתבך בפרויקט בעייתי…)

מהו סכום ההשקעה המינימאלי ?

מתי מתבצע תשלום הריבית ? האם כל חודש? כל רבעון? כל שנה ?

מי מלווה את הפרויקט ? האם ניתן לקבל דיווחים שוטפים ?

האם הפרויקט קיבל “היתר בניה” האם הוא עדיין בוועדות ? מתי הצפי לתחילת בניה ומתי הצפי ל”מסירת מפתח”.

אלא היו חלק מהבדיקות שיש לערוך, אני בטוח שישנם עוד בדיקות שככל הנראה פספסתי….

כמו תמיד בכל השקעה יש סיכון עלינו לבחון ולבדוק את ההשקעה שלנו בשבע עיניים בכדי להגיע להשקעה טובה ומניבה.

מעוניינים לשמוע על פרויקט ספציפי מעניין להלוואה ליזם פרויקט תמא ? – דברו איתי !
בהצלחה לכולם!

אופיר הררי – מלווה משקיעי נדלן 050-3663588

מוזמנים לשתף:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
נגישות

צרו קשר

מלאו את הפרטים ואחזור אליכם