הצצה אל מאחורי הקלעים של חברות השקעות הנדל”ן בחו”ל

בשנים האחרונות גילו הישראליים את הפוטנציאל שטמון בהשקעות בנדל"ן בחו"ל, ובמקביל לכך הפנו גם חברות נדל"ן רבות את משאביהן להשקעות בחו"ל. החברות הללו מאתרות נכסים ורוכשות אותם, משפצות ומשכנות בהם דיירים, ובמקביל משווקות אותם למשקיע הישראלי.
נדל״ן מניב

בדרך כלל ההתנהלות נעשית בצורה טובה ומהימנה, אבל לצערי לא תמיד…

הנה דוגמה שתסביר את אחד מסימני השאלה הרבים שיש בתחום הזה… חברה שמשווקת בתים, רכשה בית ב-30 אלף דולר. היא מבצעת תחשיבים שונים ומחליטה למכור אותו ב-40 אלף דולר. עד כאן נשמע הגיוני וסביר, בכל זאת החברה טרחה ומצאה נכס שיכול להיחשב כ”מציאה” עבור הקונים, שיפצה ואולי איתרה גם דיירים. אבל מה קורה אם החברה מעוניינת למכור את הנכס ב-70 אלף דולר, או אולי ב-90 אלף דולר. האם זה עדיין הגיוני וסביר?

לא קיים פיקוח על המחירים שקובעות חברות הנדל”ן על הנכסים שהן רוכשות בחו”ל, ולכן חלה חובה על המשקיעים לבדוק שהמחיר שהם משלמים הוא אטרקטיבי והגיוני. לצורך כך יש לבצע למשל בדיקה של הנכס ( “בדק בית” ), ולהשוות את מחירו למחירי נכסים דומים באותו אזור. מבדיקה של כתובת הנכס ברשת האינטרנט – עיר, רחוב, מספר ומיקוד, תוכלו לקבל מידע רב, כמו; אחוז האבטלה באזור, אחוז הבתים הריקים, משכורת ממוצעת, רמת פשע ועוד.
אבל, בשום אופן אסור להסתמך רק על המידע המצוי ברשת.

רנט – עיר, רחוב, מספר ומיקוד, תוכלו לקבל מידע רב, כמו; אחוז האבטלה באזור, אחוז הבתים הריקים, משכורת ממוצעת, רמת פשע ועוד.
אבל, בשום אופן אסור להסתמך רק על המידע המצוי ברשת.

מהי הדרך הנכונה לרכוש נכס להשקעה בחו"ל?

  • כדאי לרכוש את הבית ישירות מהמוכר או מהיזם בחו”ל, ולשלם עמלה לחברה בארץ על השירות שהיא מספקת לכם לאורך כל הדרך.
  • מומלצת שיטת תשלום שמפרידה בין העמלה שמשולמת לחברה לבין התשלום עבור הנכס. כך תוכלו לקבל מידע מהימן על שווי הבית, על הרווח של המשווק בשקיפות מלאה.
  • נורות אדומות צריכות להבהב כאשר מציעים לכם לרכוש את הנכס מהמשווק בארץ, או כשנאמר לכם שהמשווק לא מקבל עמלה על הנכס או שהעמלה נמוכה מאוד. המשמעות של שני אלה היא שהמשווק כבר “שתל” את העמלה שלו במחיר הנכס.

רישום הנכס בטאבו

המלצה גורפת לכל רכישה של נדל”ן בחו”ל היא שהבית יהיה רשום בטאבו על שמכם בלבד. לכאורה זה נראה ברור מאליו, אבל ישנם לא מעט חברות שמפתות לקוחות להשקיע סכומים יחסית נמוכים, ובתמורה מציעות להם שותפות בנכס, שבסופה יקבלו חלק מאותה השקעה. בדרך כלל מדובר בהשקעות שכוללות רכישת בניין או מתחם בתים – MULTY FAMELY.

היתרון שמוצג לכאורה בשיטה הזאת הוא שהמשקיע לא נדרש לעשות מאומה מלבד להשקיע את כספו ( בדרך זו ניתן גם להשקיע סכומים “קטנים” יחסית ) , כאשר החברה תדאג לנהל, לשפץ, להשכיר, ובבוא היום היא תמכור את הנכס, והמשקיע יקבל את חלקו.
אבל… מה יקרה אם אותה חברה לא תצליח להשכיר את הנכס? מה יקרה אם החברה תפשוט את הרגל, לא תצליח לעמוד בהחזרי ההלוואה לבנק או אם עלות השיפוץ תחרוג ותגיע לסכום כפול?

הרבה סימני שאלה עולים כשמוצעת עסקה כזו. מדובר בעסקת נדל”ן בסיכון גבוה, שיכולה להוביל למצב של הפסד חלק מהקרן, ובמקרה קיצוני גם לעיקול הנכס על-ידי הבנק.

מצד שני כשהמשקיע רוכש נכס שנרשם על שמו בטאבו, הקרן של המשקיע בטוחה, כמובן בהנחה שהמשקיע לקח הלוואה שאינה גבוהה מדי ובתנאים טובים, ושבדרך לא התרחשה קטסטרופה כלשהי.
בנוסף, המשקיע מקבל מידע מלא על כל ההכנסות או ההוצאות שקשורות בנכס, והחשוב מכול הוא שהמשקיע, ורק הוא, יכול לקבוע מתי למכור את הנכס ובאיזה מחיר בהתאם לצרכיו האישיים. במקרה כזה אם החברה הנדל”נית סגרה את פעילות העסקית, פשטה את הרגל או שינתה כיוון, לא תהיה לכך השפעה על המשקיע.

אופיר הררי – ייעוץ נדל”ן בח”ל , ליווי אנשים להשקעות בנדל”ן מניב בחו”ל

טלפון / ווטצאפ 050-3663588
מוזמנים לפנות אלי גם במייל : [email protected] או בפייסבוק “אופיר הררי נדלן להשקעה בטוחה בחול”

מוזמנים לשתף:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
נגישות

צרו קשר

מלאו את הפרטים ואחזור אליכם