אלטרנטיבה להשקעה

מוזמנים ללחוץ פה – לינק לוובינר הסבר על הלוואת חוב
במאמר האחרון שלי הבעתי את דעתי לגבי רכישת נדל”ן בישראל בשנת 2023. לינק למאמר  – המאמר גרר הרבה תגובות לכאן ולכאן וכמו כן שאלה שחזרה על עצמה – במה כדאי לי להשקיע ?
אפתח ואומר כי המאמר התייחס להשקעה בנדל”ן למגורים בישראל ולא לרכישת דירה ראשונה /יחידה יתרה מכך, לזוג צעיר שאין ברשותם דירת מגורים אני ממליץ כהשקעה ראשונה גדולה לא להמתין אלא לרכוש את דירתם הראשונה, להנות מפטור במס הרכישה (8%) ובמכירת הנכס להנות מפטור על מס שבח (25%) וכמובן להצמיד את כספם למחירי הנדל”ן – כלומר באם ירצו בעתיד לשדרג את דירתם – סביר שמחירי הנדל”ן בארץ עלה בנתיים (אגב – בנק ישראל ממליץ לממשלה כי ייתנן אפשרות לבנקים לפתיחת פקדון הצמוד למחירי הדיור) – אותם זוגות שצמידו את הנכס שלהם גם למחירי הנדל”ן כך שסביר להניח שגם מחיר הנכס שלהם עלה.
המצב שהיה בארץ בשנים האחרונות שבהם היה קשה מאוד להפסיד בעסקת נדל”ן כי “המחירים רק עולים” ואם לא תקנה היום “תפספס את הרכבת” חלף, כיום משקיע נדל”ן שלא יבצע שיעורי בית רבים עלול להפסיד ממון רב.  בכל זמן ואני מניח שגם בארץ עם הקושי של רבים לעמוד בתשלומי המשכנתא צפויים לצוץ עסקאות נדל”ן טובות במחירים סבירים והמשקיע יוכל למצוא נכסים ייחודיים שערכם צפוי לעלות, דוגמא לנכסים ייחודיים הינו  דירת גן/גג, צמוד קרקע ועוד ייתכן אף שצמודי קרקע ביישובים מסויימים ביהודה ושומרון או הגולן יהוו אף הם פתרון שכדאי למשקיעי הנדל”ן לבחון.
יחד עם זאת – השקעה בנדל”ן ועל אחת כמה וכמה – השקעה בנכס שאינו קרוב למגורים שלנו אינו מתאים לכל אחד! כל ההתעסקות עם השוכרים, תיקונים בנכס והצפי לחובת דיווח למס ההכנסה בגין ההכנסה משכירות גורם לרבים לחפש השקעות אחרות.
בנוסף- אחד הכללים החשובים בניהול הכספים שלנו הינו – פיזור, חשוב לפזר את ההשקעות שלנו בין מספר אפיקי השקעה שונים וללא קורלציה בינהם.
השקעה מעניינת לתקופה זו היא לדוגמה הלוואה לחברת נדל”ן יזמית.
אפתח ואומר שזו השקעה שאינה מתאימה לכל אחד!  בהלוואה זו אין לנו אחזקה ממשית בנכס ולכן עלינו לבחון היטב את החברה היזמית, את מנהלי החברה, הנסיון שלה, התוכנית העסקית של הפרויקט בו אנו נשקיע, ומכיוון שאין אנו מחזיקים בנכס ממשי חשוב מאוד נושא הבטוחות שיעמדו לרשותנו.
בעיקרון מדובר בהשקעה פאסיבית יחסית- אנו מעמידים הלוואה לחברה לצורך קידום פרויקט.
החברה היזמית תוחמת את משך ההלוואה בזמן ומשלמת לנו ריבית (כמובן עם היתר עסקה) בהתאם לחוזה בינינו.

*** חשוב –  ישנם פרויקטים שבהם נקבל את כספינו בהתאם לסיום הפרויקט- דבר העלול לגרום לנו להמתין שנים… ולכן חשוב לשים לב לכך שתשלום הקרן והריבית אינם תלויות בפרויקט עצמו – הבטוחות שקיבלנו הינם רק לשם הביטחון להשבת הכספים, עדיין חשוב לנו להבין מה היזם מתכנן לעשות.
חשוב גם לבדוק מהם הבטוחות שנקבל והאם אנו יכולים לממש אותם (שיעבוד על נכס בחו”ל לא יהיה קל לממש..)
מובן לנו כי אם ליזם יש נכס לשעבד  –היזם היה משעבד את הנכס לבנק בריבית נמוכה ולא לוקח מאיתנו את הלוואה.