סינון “עסקאות זבל”

כולנו מכירים את זה: אנחנו נכנסים לאינטרנט, גולשים באיזה אתר, ולפתע צצה פרסומת. בפרסומת יש לעיתים תמונות אקזוטיות שמראות כמה שנפספס אם לא נקנה, לפעמים דווקא תמונות של חיי עיר, אבל תמיד מודגש שזוהי עסקת חיינו – השקעה בנדל"ן בחו"ל.
אופיר הררי

אנחנו, הישראלים, כבר מדמיינים איך חלומותנו יתגשמו, ופתאום נחזיק בוילה יפה בפרבר ספרדי או שוויצרי.

לעתים קרובות המציאות רחוקה מאוד מהחלום, ומשקיעים רבים מגלים תוך זמן קצר שנפלו קורבן לעסקה מפוקפקת או כושלת. במאמר הזה אנסה לעזור לכם לא להיות אחד מהמשקיעים האלו.

רובנו מבינים שהשקעה בנדל”ן היא השקעה בה נוכל לשמור על ערך הכסף, וכתוצאה מכך, ליהנות גם מתשואה חודשית וגם מעליית ערך הנכס.

כשאנחנו משקיעים בנדל”ן בחו”ל יש גם יתרונות נוספים: סכום הכסף ההתחלתי נמוך בצורה משמעותית מאשר סכום כסף ההתחלתי של נכס בארץ ובנוסף ההכנסה החודשית הצפויה תהיה רבה יותר ממה שניתן להשיג בהשקעה בנכס בארץ.

האינטרנט, כנראה בשל הסיבות לעיל, מלא בפרסומות המציעות לבוא ולהשקיע בחו”ל  (בארה”ב, במערב אירופה, במזרח אירופה, במזרח הרחוק, ולעיתים אף במדינות שלא ידעתי שקיימות..), ההצעות מפתות מאד, התשואות גבוהות במיוחד והמחירים.. המחירים נראים לעין הישראלית כ”מציאה”: לדוגמא, בית שלם אמיתי בארה”ב במחיר של 49,000 $  (ובמקרים מסוימים אפילו פחות! נשמע כמו חלום), תשואות שנתיות של עשרות אחוזים בזמן שבארץ אפשר רק לחלום על מספרים כאלו..

לא מעט ישראלים מסתנוורים מהמספרים שעל הנייר, ומה שרובם לא בודקים, אלו כמה נתונים בסיסיים.

לפני שממהרים לשלוף את הארנק, צריכים לבדוק נתונים שהיו יכולים לחסוך הרבה מאד עגמת נפש וגם כסף.

הנתון הראשון שהייתי ממליץ לבדוק:

מחיר השוק של נכס דומה למה שהוצע

כלומר, לבדוק את מחיר השוק של נכס מאותו סוג, באותו גודל, באותה שנת בניה ובאותו אזור. אדם שבודק דברים כאלה, יכול, בהרבה מהמקרים, לגלות שהמוכר קנה את הנכס במחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק האמיתי, ושאותו מוכר ממולח רק חיכה לדוג את הפראייר התורן!

עוד נתון שהייתי ממליץ לבדוק:

החתך הממוצע של האוכלוסיה המקומית

כלומר, מהי רמת ההכנסה, הפשיעה, החינוך ועוד. בהרבה מן המקרים, מתברר כי המקומות הזולים במיוחד נמצאים בשכונות עוני או שהדירים שצפויים לשכור מאיתנו את הנכס שייכים לשכבה סוציו-אוקונומית חלשה מאד, ולעיתים גם חברות הניהול יסרבו לנהל נכס שנמצא במקומות הללו כי המשמעות מבחינתם היא התעסקות עם אוכלוסיה בעייתית בתמורה לדמי שכירות נמוכים, ובנוסף, שמעתי על מקרים בהם השוכר עזב את הנכס ולנכס נכנסו “פולשים” אשר הסבו לו נזק ולבעליו הוצאה גדולה רק בכדי להוציא את אותם הפולשים מהנכס.. בשתי מילים:  לא מומלץ!

הנתון השלישי שהייתי ממליץ לכם לבדוק:

פוטנציאל עליית ערך

במה שאני מכנה “עסקאות הזבל”, ברוב המקרים לא קיים פוטנציאל של עליית ערך עתידית, דבר שמוציא את הטעם המרכזי מהשקעת נדל”ן איכותית.

במקרים רבים יוצא שהמשקיעים קונים מהמוכר הממולח במחיר גבוה ממחיר השוק. במצב כזה, יש אפילו ירידת ערך של קרן ההשקעה מבחינתו של המשקיע.

נתון נוסף ואחרון:

מצב פיזי של הנכס והוצאות תחזוקה

בד”כ, נכסים במחירים הללו לא מתוחזקים ולא נמצאים במצב אופטימלי, ונדרשות הוצאות תחזוקה שוטפות גבוהות, ומה שקורה זה, שבאקסל התשואה  בהחלט נראית נהדר, אבל בפועל, כיוון שמדובר בסכומי השקעה קטנים, כל הוצאה קטנה מטלטלת את התשואה וגורמת לה להיות תנודתית מאד! זה מה שנקרא “רוצח התשואות”, – אם, לשם הדוגמא, רכשתם נכס ב200 אלף ₪ , מתוך כוונה להכנסה של 10% בשנה (כלומר, 20 אלף ₪), חוסר בדייר לחודש אחת בלבד ותיקון מזערי בנכס עשוי להוריד את ההכנסה (ואיתה את התשואה ) בחצי (ובמקרים מצערים אף לסיים שנה בהפסד).

איך בודקים את הנתונים?

את כל הנתונים הללו ניתן לבדוק באמצעות האינטרנט בקלות רבה, במיוחד בארצות שבהן רמת ושקיפות המידע המקוון היא גבוהה ביותר – כגון ארה”ב ואנגליה.

כל הנדרש הוא הכרת האתרים השונים והכלים האינטרנטיים הרלוונטיים, ובמקרה בו אתם רוצים גם בדיקה פיזית של הנכס או הערכה של בעל מקצוע מקומי, אפשר לשכור מפקח בניה, שמאי או מתווך מקומי, כנ”ל באמצעות פניה פשוטה באינטרנט ובמיילים, והעלויות זניחות לחלוטין ביחס לגובה ההשקעה הנדרשת – מאות בודדות של דולרים לכל היותר.

ממש מצער לראות איך שוב ושוב מפאת עצלות או חוסר ידע או סתם ביטחון מופרז, אנשים בקלות יתרה נופלים ברשת הנוכל הממוצע, שמציג משרדים מפוארים, מצגות משובבות עין עם פירוטכניקה מתקדמת, ואקסלים לוהטים.

אני עוד לא ראיתי אקסל מפסיד כסף, אבל בני אדם לא אחראיים כן.

אתם כעת בסיום קריאת מאמר זה, לא תוכלו יותר לומר, לא ידעתי. שיהיה לכם בהצלחה.

באתר האינטרנט שלי ריכזתי מספר אתרי אינטרנט שיוכלו לסייע לכם.

וכמובן שאשמח גם אני לסייע לכם – לחצו כאן

אופיר הררי, כפר הרא”ה,  ליווי וייעוץ להשקעות בנדל”ן מניב בחו”ל:

מוזמנים ליצור עימי קשר :

טלפון / ווטצאפ  050-3663588  [email protected]

מוזמנים לשתף:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב linkedin
נגישות

צרו קשר

מלאו את הפרטים ואחזור אליכם